房地产大鳄跑马圈地白热化 大集团拿地策略一览

去年全国主要城市地价狂飙三成

全国范围主持国有土地使用权拍卖会39场、平均每场不少于5幅地块、见证大小数十幅“地王”成交……仅仅从2006年陈少湘的工作里不难发现房地产一级市场之火爆。“全国主要城市的地价以每年30％的幅度飙升”，中拍联监事会主席、广东古今拍卖有限公司董事长陈少湘表示，在各大发展商的疯狂追捧下，2006年全国土地拍卖的成交价格普遍暴涨。

二线城市竞争激烈

“2006年发展商拿地的热点集中于二线城市，反倒是京、沪、穗、深等几大一线城市的土地市场相对冷静”，陈少湘表示，一些省会城市如成都、武汉、南昌、长沙，以及重要城市如青岛、佛山、汕头等地的土地成交价均令当地人瞠目结舌。如武汉，2005年和黄创下的每亩950万元纪录在去年6月便被刷新至1747万元／亩。

在广东省内的二线城市也同样出现了发展商大举抢地的局面。如佛山、汕头、河源等城市的市区地块，一方面由于地价相对广州、深圳比较低，另外出让地块的面积也比较大，多家省内外有实力的开发商对这类城市的地块十分偏爱。

陈少湘认为，二线城市吸引各路发展商的最重要因素就是其迅猛的城市发展速度，其中蕴含着的投资回报也高于一线城市。此外，许多城市为外来房地产资金的进入提供了诸多优厚条件，开发成本大幅降低。再加上相比一线城市低得多的楼价，楼盘销售无忧，势必吸引力大增。

热点地块尽归大集团

2006年的土地出让市场高潮迭起，又是哪些企业能在近乎肉搏的土地争夺战中胜出呢？据陈少湘介绍，能在2006年土地拍卖会上成功竞得热点地块的企业大多是“巨鳄”级的企业，具体可分为四类。

首先是那些以地产为主业的上市公司，如富力、中海、保利等上市公司，雄厚的资金实力使得在土地市场收放自如；其次是那些来自境外的房地产企业，如香港世贸、新加坡仁恒、凯德置地等，也拥有雄厚的资金用于攻城略地；另外，在其他行业积累巨额资金的巨头也在试图拿地进入房地产行业，来自电子、通信、煤炭、金融等领域的企业均在2006年偶有斩获；最后，一些中等规模的地产企业，采取联合出资的形式也能获得部分地块的开发权。

与广州的情况一样，其他城市的中小发展商同样无力与大集团竞争，只能拿到一些小地块、二手地、烂尾地等。这似乎已经应验了王志纲在2006年初所预测的，在土地供应越来越紧张的情况下，“今后两三年至少70％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行”。

省外竞地粤企少有夺魁

去年在广州土地出让市场呼风唤雨的主要是富力、城建、保利、中海等大的集团，而广州的大集团去年参加国内其他城市土地竞拍的热情也同样高涨。陈少湘表示，来自广东的地产企业如今已成为全国各地土地拍卖会上的主力，如保利、万科、中海、富力、雅居乐等巨头都经常会出现在竞争者之列。

然而，广东开发商在省外的竞投却大多落败，极少出现势在必夺的“豪气”。陈少湘分析，这与广东地产企业对当地市场的熟悉程度不足有很大关系，并非是广东企业出不起价。“比如和记黄埔几年来已经基本融入了武汉市场，对于地块的熟悉程度与本地企业无异”，陈少湘表示，广东的发展商往往是先买地后成立公司，对当地市场缺乏理解才导致动作慢了半拍。

地产大鳄拿地策略

自2002年经营性用地实行招拍挂出让制度起，各地土地出让在公开化的同时走向限量化，土地的商业价值随着供应的紧张日趋增大，拿地成为发展商的当务之急。各大上市公司、外资巨头和区域品牌开发商将成为各地土地争夺的“第一梯队”，这些企业的拿地策略也比较清晰。

万科

万科土地储备超过1500万平方米，并在2006年形成了以珠三角、长三角、环渤海加成都、武汉的战略布局。万科是去年在武汉拿地最多的广东开发商，收揽了至少六幅地块。万科拿地已从过去“土地—产品—客户”的流程转向以客户需求为先，并向中心城区转移。

保利

保利地产在上市前确立的拿地格局是以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈的全国战略布局。上市后保利地产拿地热情不减，并青睐大地块，在保利布点的十个城市之中，有七个城市取得了占地面积千亩以上的超大型项目。

富力

富力地产目前在广州、北京、天津、西安、重庆等城市共计有23个项目，上市后其土地储备飙至1000万平方米以上。除在广州大量购入珠江新城商用地块外，富力注意力转向二线城市，预计会开拓成都、湖南和武汉等省会城市。在广州，富力有意保留大量商用物业用于收租。

雅居乐

雅居乐近年来向异地发展的意图明显。通过几次购地，目前雅居乐在佛山已经形成了领先优势。去年雅居乐在河源斥资7.3亿元夺得136万平方米大地块，并进入海南开发1.5万亩的旅游地产项目。雅居乐开发大项目的惯用策略进一步强化，土地储备增至1700万平方米。

恒大

恒大地产集团过去数年通过协议出让方式拿地较多，目前已进入全国10余个城市，土地储备超千万平方米。随着资金的不断充实，也开始进入土地出让市场，恒大日前低调进入武汉土地出让市场，以8.29亿元获得位于武汉市九峰山森林附近的“地王”，这一大手笔令恒大在武汉声名鹊起。

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