北京购房限外令从严现身 短期内对市场影响不大

2月2日，北京市购房“限外令”终于露面。这份名为《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（以下简称《通知》）的文件，由北京市建委、北京市政府外办、北京市公安局、北京工商局和北京市商务局联合发布，并在北京房地产交易管理网上正式公布。

《通知》规定，境外个人在北京市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅，而且交易权属管理部门将通过全市统一的信息平台———交易权属管理系统验证其购房情况。此外，《通知》还对境外机构购买自用商品房以及境外机构和个人购买非自用商品房等多方面进行了限制性的规定。

“一人一套”购房标准

《通知》的主要内容涵盖了外资购房的整个程序。其中，《通知》第一条规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨因生活需要可以购买一套商品住宅，购房前需到北京市公安局出入境管理办办理《境外个人在境内居留状况证明》，凭该证明办理房屋预售合同登记和权属登记。

《通知》刚于网上发布，便在台商中引起震动。相关人士介绍说：“不少台商在北京购买不止一套房，一些台商在去年7月21日政策出台后签了购房合同，但在合同登记备案时受阻暂办至今。”

去年7月，建设部、中国人民银行等6部门发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房地产市场。而北京则在7月21日开始，暂停了外资购房的一切登记备案工作。

“《通知》一发，暂停了几个月的外资购房登记终于可以办理了。”北京一家知名代理公司负责人表示，“《通知》中的规定相当严格，可操作性也较强。”

对于外资在7月21日前购房行为是否算入“一人一套”的标准，北京市建委有关人士表示，“一人一套”仅限于7月21日之后的购房行为。

为了确保政策执行到位，《通知》得到了北京市公安局、外交部等其他部门的支持，共同参与对购房条件的认证。《通知》规定，凡境外个人购买商品房的，在办理预售登记和权属登记时，港澳人员提交有效的《港澳人员来往大陆通行证》和《港澳居民身份证》、华侨提交有效的《中华人民共和国护照》和驻在国长期居留身份证件、台湾居民提交有效的《台湾居民来往大陆通行证》，而外国个人购房则需要提交有效的护照。

此外，《通知》还规定，境外机构和境外个人投资北京非自用商品房，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。中原地产华北区总经理李文杰称，此举将多套购房行为限制在公司层面，一些想多套购房的外籍投资人可能因注册公司的手续和税费问题放弃购房。

对于各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构及享有外交特权与豁免的人员购买北京市房屋，《通知》规定应提交外交部同意其购房的照会。

短期内对市场影响不大

“其实，从去年下半年开始，外国人来看房买房的就开始减少了。这两天，针对外国人的楼盘销售情况并没有发生特别明显的变化。”《通知》出台后，几名北京市黄金地段外销楼盘销售人员如此表示。

据了解，为了防止境外热钱炒房，北京市有关部门早在去年便对境外机构和个人的购房政策进行了研究。去年7月20日，北京市建委便下发了紧急通知，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不符合此条件的不得购买商品房。

据统计，北京市建委紧急通知下发后3个月，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积12687平方米，政策前后对比交易量相差将近六成。

“从去年下半年起，业内都认为北京限外政策出台是早晚的事。”一位销售经理如此表示。截至目前，境外资金在北京购房的比例占到了北京房地产市场交易额的7％左右，其中，境外个人投资主要集中在高档公寓，而境外机构在北京主要投资高档酒店、商业、办公楼以及高档服务式公寓。

中国人民大学土地管理系教授林增杰认为，《通知》的出台对改变外资购房市场缺乏管理的现状有积极作用。“从长远来看，《通知》将使房地产市场更趋于规范、合理，但短期内不会对北京房价造成太大的冲击”。

“从供求状况分析，《通知》实施后高档楼盘的需求相应会有一些减少，但这些变化还不足以拉动高档楼盘价格下降，从而影响整个楼市。”林增杰说道。

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