调控目标多效果差 代表委员痛陈房产市场三怪相

“当前我国房价虚高不下。以武汉市为例，2006年人均可支配收入1.2万元，而同时期房屋均价达到每平方米4000元，这意味着一个中低收入的三口之家，不吃不喝，积攒10年以上才能买到一套90平方米的房屋。”全国政协委员、武汉大学水利水电学院教授王长德接受记者采访时对虚高不下的房价表达了强烈不满。 

在记者印象中，参加两会的代表委员们从来没有哪一年像今年这样对疯涨不停的房价表现得如此关注。 

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三大“病因”推动房价飙升

自2005年3月以来，国家有关部门打出了一系列“组合拳”，调控力度也相当大，但为何房价仍如“脱缰野马”一样一路狂奔呢？

对此，王长德委员认为，房地产业存在较为严重的垄断情况，从而使行业竞争很不充分。在房地产开发过程中，大多数成本是由非市场因素来决定的，而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价无法由市场来决定，只好听任开发商主导，由此炒高房价也就容易而且必然了。

王长德说，房地产业的垄断情况主要表现在三个方面：一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。

“土地财政”也是引发高房价的一个直接原因。“一些地方政府受利益的驱动，借经营城市之名，行出卖土地之实。随意征用土地，并将大量的土地投入房地产市场，以获取高额收益。这虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的不足，但却增加了房地产的成本，成为高房价的一个直接诱因，而且导致建设用地总量增长过快。”王长德说。

“暗箱操作”也使得房价一涨再涨。全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海接受记者采访时说，房地产市场存在严重的信息不对称，这使得一些人借“暗箱操作”之机牟取暴利，这从房地产领域发生的商业贿赂就可见一斑。比如土地市场的假招标、假挂牌、假拍卖；市场交易中工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。又如，因目前规划部门的自由裁量权太大，随意变更规划，如控制性详细规划的变更，一个中等项目容积率提高零点几个百分点，就会增加数千万元的收入。神奇的手，可谓点“石”成金。

调控目标多 调控效果差

全国政协委员陈万志认为，对房地产市场和房价的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果，而目前我们的调控却确定了多重调控目标：一方面要抑制房价快速上涨；另一方面要控制投资增长过速；此外，还要严控土地。要达到多重调控目标是十分困难的，政策指向不一致，相互抵消，由此影响了房价调控效果。

全国人大代表任玉奇接受记者采访时说，从调控措施来看，如果过于依赖土地调控，反而可能推动房价上升。房地产市场也有其自身的市场规律，土地供应趋紧的信息，容易引起消费者的急购心理，房地产商利用消费者的心理，手中的楼盘反变成“奇货”，房价更加上升。他认为，政府应引导企业与政府互动，政府把土地出让金、招标差等优惠给老百姓，而开发商也要适应市场，多建中小户型，银行则通过分期贷款、按揭贷款等给困难家庭加大一些支持。

对于普通百姓“望房兴叹”问题，陈万志委员认为，这也与一些部门和地方政府追求所谓的政绩等短期行为息息相关。他说，近年来，一些地方政府片面追求GDP指标增长，把住房建设当作拉动经济、带动产业发展、增加税收和财政收入的主要手段，只注重房地产的商品属性，忽视了其保障品属性。

将住房指标纳入地方政绩考核

接受记者采访的代表委员们建议，建立城镇住房社会保障供应体系，同时将保障性住房建设纳入地方政绩考核体系，明确相应的惩罚制度。

郭松海委员说，各地政府拿出相当数量的建设用地，支持保障性住房的开发建设，意味着政府需突破“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向民生用房“输血”；减少了地方财政用于其他工程的建设，这对地方政府是个严峻考验。为此，应建立地方政府的目标责任制，将保障性住房建设纳入政绩考核体系，中央政府要有相应的奖惩制度。

同时，应建立城镇住房社会保障供应体系。我国住房社会保障要与经济发展水平以及各方面承受能力相适应，住房保障具有多层次性和手段的多元化；它是一个包括限价普通商品住房、普通二手房、经济适用住房、廉租屋等多层次的供应体系。其供应对象分别是中等收入及其偏低、低收入和最低收入的家庭。

对于如何平抑高房价，王长德委员认为，应打破垄断，规范房地产市场行为。首先，由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房，规定总利润不超过5%；其次，允许单位集资和民间合作建房，以满足低收入家庭的基本需求；再次，进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格限制高收入个人和家庭购买多套商品房现象。可以通过税务、户籍管理、规划建设和产权登记部门的联网合作实现信息共享，加强监督和管理。

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