卖方擅自转让房产 购房人占有20年后取得所有权

原标题：卖方未经房主同意擅自转让房产购房人占有房屋20年后取得房屋所有权

福州市晋安区村民曾老太太于1981年在村里自建房屋，当时没有办理产权登记。1985年，儿子刘某以自己的名义将房屋转让给邻村的陈某，并告诉曾老太太房屋是出租给陈某。2006年，曾老太太提起诉讼要求法院确认刘某与陈某的买卖合同无效，陈某应退还房屋。日前，福州市中级人民法院对这起案件作出终审判决：买卖合同有效，陈某取得房屋所有权。

1985年8月，刘某以自己名义与陈某订立房屋买卖合同，将母亲曾老太太在1981年建造的房屋出售给陈某，双方约定价金4000元。合同订立后，陈某交付1000元定金。刘某告诉曾老太太，房屋是出租给陈某。

1994年8月，曾老太太向房屋管理部门办理了自建房屋的所有权登记。

2006年3月，曾老太太将儿子刘某和购房人陈某告上法庭，诉称儿子刘某并非房屋所有权人却擅自将房屋出售他人，属于无权处分，刘某与陈某的买卖合同无效，并要求陈某退还房屋。

福州市中院经审理查明，1985年至今，陈某一家一直居住在购买的房屋内，并在房屋西侧搭盖了一间房。20多年来，刘某与曾老太太居住在同村的旧房内。

法院终审判决认为，1985年陈某购买房屋时，房屋没有办理产权登记，陈某只能从刘某占有房屋的事实中推定房屋所有权人是刘某，且根据农村习俗，家庭事务多由成年男子代为处理，陈某有合理理由相信刘某可代为处分家庭财产。

法院同时指出，曾老太太与买卖双方同住一个自然村20多年，也知晓陈某改建房屋的事实，对儿子擅自出售房屋的行为一直没有异议，可以认定其默认双方的买卖行为。陈某支付部分购房款并实际占有使用房屋20多年，从稳定财产归属利用关系的目的出发，该买卖合同关系应予以保护。根据我国《民法通则》及《合同法》的相关规定，被代理人知道他人以被代理人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意其代理行为。

法院最后判决：买卖合同有效，房屋所有权归陈某，陈某向曾老太太支付未付清的购房款。

厦门勤贤律师事务所律师曾凌表示，这是一件本应由物权法来解决的案件，保护财产归属利用关系是物权制度的价值目的。德国、瑞士及我国台湾地区的物权法制度都规定，公开、和平、持续占有他人未经登记的房屋达到一定年限(通常为10年到20年)，原权利人未主张权利的，占有人可取得房屋所有权。这一制度旨在发挥物的效用，稳定物上支配利用关系。

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