中国家居业夜话：顶级家具企业对话2007(图)

主持人：感谢所有今天前来的朋友们，自我介绍之后，大家多多少少有一些印象，接下来的环节希望大家畅所欲言，现在开始第一个主题活动，2006年中国的房地产业是不平静的一年，各种政策的出台，影响了房地产的下游家具企业，透视房地产如何把脉家具企业的发展，下面有请搜房控股集团副总裁张步镇，让我们回顾2006，展望2007。

张步镇：我花20分钟做非常简单的介绍，这是中国指数研究院，我们一直是中国房地产非常权威的研究机构，2006年从土地、销售、竣工面积和2007年的展望预测，各位都是做全国市场品牌的，我们希望能给大家一些借鉴。

这是我们大约在2007年一月份、二月初的报告，我们会从三个角度将2006年的房地产市场运行状况向大家做简单的介绍。

2006年无疑是国家宏观政策调控年，国家在房地产的市场注入了非常多的政策，包括5月份的国六条，还有九部委的文件，今年的力度下达得非常重、频率非常高，也是历年最高的。为什么会出现这些，我们回顾一下。

从2006年房地产市场状况来讲，购置的面积减少，开发面积再增加，存量土地，在过去五、六年，开发商因为政策的问题，开始放量，国家的政策主要是影响土地供应和投资影响上游的投入或者是供应。

我们先从土地讲起，到2006年国家完成的土地购置面积是36791万平方米，同比减少了3.8%，严格控制了土地管理的政策，完成的开发面积，购置和开发的过程一般是二至四年的过程。开发面积仍然增长了17.3%，因为这是将过去几年的存量土地用来开发。土地购置面积下降了，完成的开发面积增加了，这说明对过去闲置的土地开发力度加大了。

下面说开发投资，2006年同比增长了21.8%，增幅高于2005年，资本进入市场的速度降缓了，但是速度非常快。资金的来源主要是自筹资金幅度下降，银行的信贷，包括用银行的基金增加了，这也是为什么国家要出台非常重的金融政策，对企业的开发资金和自有资金进行调控。

从一线的角度来讲，刚才说了整体是全国的开发投资，我们分析了一线城市和二线城市，一线城市主要是北京、广州、深圳和上海，大家看到上海的开发投资是在降低的，北京、广州、深圳开发增长仍然在12.5%，25.4%和14.8%，其中广州是比较高的，所以上海同比增长了2.3%，住宅是减少了。

因为调控优先是从上海开始的，从2005年底开始的，2006年体现的，二线城市是天津、武汉、杭州等城市，几个城市的比重天津在增长，杭州的增长速度在下降，天津和武汉的商品住宅的投资量是311亿元和310亿元，同比增长32%和25%，这是高于平均值的。

现在说开工和竣工的面积，新开工的面积，商品房是161765万平方米，同比增长了17.1%，新开工的面积是78131万平方米，同比增长了15.1%，对2007年的房地产销售有直接的影响，大家可以看到三条曲线，分别是竣工面积的增幅，红线是新开工面积的增幅，最后一条是竣工面积的增幅。我们还分析一、二线城市的竣工面积。

住宅竣工面积广州的增幅在上升，北京、上海、深圳增幅大幅度下降，广州住宅竣工面积同比增长了31%，开始放量，北京下降了30.5%。

二线城市新开工和竣工面积的曲线，绿色的是住宅的新开工面积，红色的是住宅的竣工面积，大家可以看到对比。天津、杭州、成都、武汉等，大家可以看到，数据的来源，国家统计局有CRIS就是中国房地产指数系统，是由中国指数研究院承办的机构，也是隶属于搜房网的，从市场需求来看，刚才说了供应、开工和竣工的面积，最后说到销售，市场的观望气侯比较浓厚，2006年商品房的销售划入谷底，60028万平方米，这是历年最低的，一般都是在20%左右，2005年增加到40%多，到了2006年下降了。

办公楼和商业应用面积的增幅，红线是住宅的。

市场需求方面，除广州外，一线的城市2005年经历了一次销售高峰，除了广州以外，商品住宅的销售面积均呈下降。2006年北京的销售数据同比减少了，上海也是同比减少了，大家可以从曲线看到。

特别是深圳、上海、北京，北京、上海基本上是下降的幅度不大，基本在0左右。

二线城市，天津是持平的，受政策的影响比较小，天津的商品房住宅销售比去年同期有小幅的增长，是在零以上的。

成都的销售面积成长得最快，大约30.96%，杭州同比下降，因为杭州的房价确实非常高，销售面积2006年同比下降了38.7%。最后一个城市，比去年同期增长了8.69%。

最后体现在成交量，反映到价格，从2001年—2006年全国商品房年度均价走势图，增幅从来没有下来过。这是从价格的角度看的，一、二线城市，例如一线的北京、上海、广州、深圳都是往上走，二线城市也都在往上走，大家可以看到，二线的杭州在2006年1、2月份的，达到了历史最长高的增值，红线深圳去年房价的增长也是非常快。

所有的报告每个月都有一个册，对2007年的房地产，册子里面没有。我们会根据每个城市“十一五”的规划和历年掌握的土地销售作出模型，得出2007年大致的数据，供大家参考。就是2007年房地产开发增幅会回落，随着大家对观望期的减低，住宅的供应将实现稳步的增长，2007年普通住宅供应量将放量增长，因为2006年很多的住宅没有卖出去，赶在2007年销售，结构的调整就是在70%中，90平方米的将在2007年体现。

历年的房地产开发和投资情况

从2001年—2008、2009年都进行了预测，2007年会下降到22.3%，比过去几年的25%降低一点，增幅略微下降。

新开工的面积，增幅是在13.9%，因为这是调整期，预计2007年全国住宅新开工面积回落到13.9%，因为开工面积影响的不是2007年而是2008年，所以对2007年的供应没有影响。

普通住宅的供应放量增长，就是将去年的销售放量出来，目前全国闲置土地占城区用地的15%，所以就会加大闲置土地的开发，所以2007年就会放量，结构调整就是双限双禁。

我们得出了一个大致的数据，从2003年—2007年北京的竣工面积，2007年达到了2566万平方米，比2006年要有所增长。下面是销售面积，上面是竣工面积，这里列举了8个城市，上海是2400万平方米，广州是1038万平方米，深圳是1120万平方米，天津是1400万平方米，武汉是880万平方米，杭州是800万平方米，成都是600万平方米。2006年超过1000万平方米的城市，例如广州、深圳，传统的一类城市，销售面积在2006年是770万平方米和440万平方米，我们看到天津2006年销售面积是1130万平方米，武汉是906万平方米，成都是1420万平方米，销售出去的面积，第二年就涉及到入住，购买建材等问题。

要着重对二线城市的开发，已经不再是传统的二类城市，例如成都、杭州、武汉、天津包括重庆的开发。从供应链的角度来看，例如像成都这样的城市，2007年的供应量只有900万平方米，销售量一直在高于供应量，就是消耗闲置土地，供应量是不足的，所以房价会不停的往上走。例如杭州的销售量和供应量，销售量也是高于竣工面积和投放量的，武汉的销售面积是低于供应量的，价格从这个角度来说，不会上涨。

天津第二年的销售面积也比上年的竣工面积高一点，所以价格不停的上涨。大家观察2007年，就是北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、成都等城市竣工面积，就是供应给市场的面积。

2006年的销售面积是2500万平方米，以上就是对几个城市的分析，谢谢大家！

特别推荐

• 更多>>