2000万保障性住房谜局 中低收入阶层能否受惠

1000万m2经济适用房，1000万m2限价房；北京市沿着刘淇书记提出的“2000万m2保障性住房”的目标开启了艰难的破冰之旅。

京市将在今后3年，向市场推出1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价商品房。”北京市委书记刘淇在今年1月底召开的北京市“两会”上宣布。举步维艰的保障性住房问题终于确定了一个明确的目标。

就在今年的全国两会上，住房保障成为热点话题之一，备受瞩目的政协“一号提案”其中一条提议就是设立专门的住房保障机构。“以往保障性住房建设大多缺乏强有力的管理和执行力，致使经济适用房被一部分高收入者占据、经济适用房出租和房号一再被炒高等现象不断出现，很多低收入者只闻福利之声，难摘实惠之果。”某政府官员如此阐述住房保障成为两会热点的主要原因。

北京市政府显然想改变上述局面。《楼市》获悉，北京市住房保障办公室已于2月中旬成立。该办公室隶属北京市建委，主要负责北京市对限价房、经济适用房、廉租房等政策性、保障性住房的开发管理工作，并制订相关政策。

“这个部门(住房保障办公室)现在考虑的是，在供不应求的大背景下，如何确保北京2000万平方米的保障房如期建成。”北京市建委管理处相关负责人说。

政府此举无疑是要急于缓解北京房价高涨的压力，但此次保障性住房的建设是否会同此前的经济适用房一样遭遇尴尬？2000万平方米的保障性住房能否如期建成？用地问题如何解决？建在什么地方？建筑质量如何保证？一系列的疑问有待解答。

保障性住房用地缺口几何？

在一些专家看来，如何突破土地关成为首当其冲的问题。

“‘两个1000万’工程是北京市力推的，但是现在国土资源部对土地供应的口子越缩越紧，政府如何突破土地关？”在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来，北京近几年来土地供应的速度一直不是很顺畅，土地供应是必须面对的难题。

北京市2006年经济统计公报显示，2006年已供应经济适用房用地(含享受经济适用房政策保障性住房)532公顷，规划建筑面积887万平方米。如果以此估算，2000万平方米保障性住房需用地约1200公顷。而目前，北京市国土资源局去年公布已经给限价房预留了18宗地块，土地总面积约450公顷，与实际需要相差750公顷用地。

“如果再推750公顷用地，将使得新增建设用地供应更为紧张。如何平衡各种用地，是一个难题。”首都经贸大学教授张跃庆说。

相关人士表示，如果政府力推，解决750公顷的用地难度不大，但土地供应的总量是有限的，满足保障性住房用地的同时，势必给其他住宅的用地带来很大压力。

保障性住房在什么地方建是另一关注点。目前，北京已定出了六块限价地，其中，南沙滩地块和广渠路地块、紧挨四环路，石景山老古城地块、东铁匠营地块、石景山刘娘府地块等更在四环甚至五环之外。

“第一批限价房用地将在今年上半年上市招标确定开发建设单位，根据北京建设工程的相关周期测算，限户型、限房价的北京‘限价商品房’最早年底前可以上市销售。”北京市政府相关人士告诉记者。

中低收入阶层能否真正受惠？

在土地问题之外，如何制定并严格执行合理的购买标准是另一难点所在，也是最受公众关注所在。

事实上，如何确定购买标准一直是限价房开发的难点之一。国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房住或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。而在北京，由于此前经济适用房曾暴露购买资格审核不严等问题，很多业内人士对能否严把保障房“购买入门关”持保留态度。

北京市建委有关人士1月份曾透露，在限价房的购买资格上，北京准备借鉴外地部分城市做法，从购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型等方面作出限定。

在浙江大学公共管理学院教授杨遴杰看来，从经济适用房以往出现的一些问题来看，即便制定了严格的购买标准，限价房最终能否切实满足中低收入阶层的住房需求可能仍是个问号。“限价房的结果有两个：一是会有人通过各种方式去购买限价房，倒手牟利；二是使审核和分配限价房的政府部门拥有了足够多的寻租可能，每设置一个门槛后隐藏的就是官员的可能腐败。”

另一位不愿透露姓名的专家也表示了类似的担忧：“真正有需要者买不到房，只能通过‘转让协议’从市场掮客手中购买‘买房资格’才能进入市场，而政府官员、市场掮客凭借权力、‘关系’赚取差价；不但购房者未能享受政府的优惠，政府的善意也演变为权钱交易的筹码。”

房屋质量难以把控？

除了上述问题外，保障性住房能否保证足够高的质量也将是成败的关键。

从目前来看，保障性住房并不用担心是否有开发商愿意开发。“以前都说经济适用房只有3%的利润，却仍然有那么多开发商抢着干。因为，房地产行业的利润远远大于其他行业，开发商获得的利润事实上远远不止3%。”张跃庆认为，会有不少开发商愿意开发限价房。

“但关键是超过3%的利润是怎么来的？”一直关注保障性住房建设的一位专家表示，早先推行的经济适用房政策之所以广受非议，其中原因之一就是“限制开发商3%利润”的政策主旨实际无法实现。对经济适用房开发商采取的应对政策手段包括了让自己的建筑队介入施工、设计或收购建筑材料生产厂等，用以转移利润并加大生产成本；或者不择手段地压低建筑材料采购价格，甚至不惜采购劣质建材，依此制造出账目上的3%利润。

该专家直言，在中国的建筑监理制度远未完善，开发商资金、工料采购等运营几乎不受控管的环境下，“商人逐利”的本性必然导致开发商在压缩生产成本上绞尽脑汁。住宅商品的复杂性又使得很难对设计、用料、工艺技术等方面做硬性的统一规定。如果对开发不能作出全面细致的质量规范，则极容易导致品质不过关。

能否撼动京城房价？

北京市政府力推“两个1000万”工程的一个很大初衷是对房价起到一定控制作用，但能否真的平抑房价尚难断定。

按照北京市往年的住宅供应量，不难看出2000万平方米的保障性住房在体量上已经具备相当规模。根据北京市统计局公布的数据，1999-2006年北京市共竣工住宅19291.4万平方米，平均每年约为2755万平方米。而未来3年内把2000万平方米保障性住房推向市场，平均到每年差不多是670万平方米，几乎占据往年年平均供应量的24.3%。

仅从体量来看，保障性住房的推出对缓和供求矛盾、抑制房价应能起到相当作用。但专家指出，问题并非看起来这么简单。

北京市市长王岐山在今年北京市“两会”期间做的政府工作报告中明确指出，经济适用房要“解决干部住房，其中包括国家机关，中央企事业单位，特别是机关，包括北京的机关，党政机关。”

“政府机关和军队单位要分掉多少保障性住房？真正分到中低收入老百姓手里的又有多少？”一位不愿透露姓名的专家反问。

杨遴杰则指出，房价高涨除了房地产市场本身存在基本结构问题，更主要的原因是北京作为首都，可以分配到更多的公共资源，这种公共资源分配上的不平衡，使北京的房地产市场更容易成为投资客瞄准的目标。

“房地产市场容易被炒成泡沫市场，还有一个原因是其本身是一个区域性市场，不能相互之间调剂，北京房价上涨，不能从广西调房子来平抑。我们把本来就狭小的市场再进一步划出经济适用房、限价房、纯商品房，使每个类型的子市场更加狭小，如果管理不好，炒作变得更容易，这样的做法，只会导致纯商品房市场价格涨得更快。”杨遴杰说。

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