二手楼市三月井喷有因 中介应持乐观谨慎态度

——访杭州市中介协会副会长邓力

编者按：据杭州日报3月29日《总成交高达1900余套 杭城二手楼市3月出现井喷》文章介绍，3月份的杭城二手楼市行情出现 “井喷”，来自21世纪不动产杭州区域市场研究中心初步统计，截止26日晚11点，二手房市场已成交1900余套数，与二月份的688套相比增长176.16%，与去年同期相比增长近50%；成交总面积达14.13万平方米，创历史新高。3月二手房成交均价为9048.15元/平方米，比2月的8698.24元/平方米上升了349.91元，上升幅度为4.02%。

另据杭州日报3月26日《1220套∶1290套 杭州二手房成交量正在逼近新房》文章介绍，来自透明售房网成交数据显示，年后一个月(2月18日至3月20日)时间里，二手房交易势头直逼一手房：新房(含经济适用房)共成交1290套，二手房共成交1220套。而在日成交量统计上，二手房频频超越新房： 以3月11日尤为突出，当日新房预售54套，二手房成交竟高达78套。

针对杭州二手楼市的这种火热现象，搜房网采访了杭州市中介协会副会长邓力，邓副会长就此现象阐述了自己的观点，发表了独到的见解。

杭州市中介协会副会长邓力

经典语录：

出现井喷现象主要有两个必备的条件，一是供应量充足，二是需求量增加，只有这二者达到一个很好的平衡点，才会出现今年二月的井喷现象。

4月份杭州二手楼市还会迎来一个小高峰，出现持续火热局面已成定局，但供需基本平衡的情况下，房价也会保持高度的稳定，所以交易价格估计不会上涨。

二手房交易量超越新房短期不可能，但会慢慢逼近，毕竟城市可开发的土地有限，而二手房恰恰相反，潜在房源在逐步增多。

对杭州二手楼市的态度应该是乐观当中需谨慎，而不是谨慎乐观。

井喷现象“事出有因” 决非偶然

出现井喷现象主要有两个必备的条件，一是房源储备充足，也就是供应量充足，二是需求量增加，只有这二者达到一个很好的平衡点，才能出现今年二月的井喷现象。

自2005年国家宏观调控之后，杭州整个中介行业重新洗牌，利润空间变小，投资客逐渐淡出二手房市场，一些有二手房自主需求的购房者也在观望，期待着房价的回落，把购房计划推后，这样就为二手楼市储备了足够的房源。但是宏观调控之后，房价非但没有下降，反而有所上涨，像北京上海等大城市尤为明显，杭州也不例外，在去年年底，一些有投资意识的购房者又开始买房，一些有自主需求的购房者也逐渐浮出水面。去年每月交易量都略有增长，到11月份二手楼市逐渐复苏， 12月份增长明显，年底也出现了惯性增长小高峰。1月国家土地增值税《通知》的下发，以及杭州市土地增值税细则的出台，这非但没影响杭州的二手楼市，反而对杭州二手楼市有推动作用，这才有了从2月到3月成交量的递增，甚至出现了3月的井喷现象。

4月成交量会持续火热 但价格不会上涨

4月份杭州二手楼市还会迎来一个小高峰，出现持续火热局面已成定局，4月的交易量是可以预测的，因为今年的房源登记量在增长，购房需求登记量也在增长，而且看房量也在增长，这势必有一个成交量的增长，但供应量跟需求量基本平衡的情况下，房价也会保持高度的稳定，所以交易价格估计不会上涨。

整个杭州二手房房源的供应量跟潜在供应量都在逐渐释放，因为业主受贷款利息，以及转让的个人所得税，还有物业税等因素的影响，考虑到成本，业主手上的二手房有局部释放的迹象；另外2000开始商品的供应量和交易量都在增长，这些商品房也成为二手房的潜在房源，有一个说法就是在房地产行业，5年有一个交房高峰期，今年正好处在一个高峰期，所以供应量是充足的，势必为成交量的增长创造了条件，但在供求基本平衡的情况下，房价也会保持高度的稳定，所以不会出现价格上涨。

由于供求结构不同，在杭州的周边、远郊位置，供应量增长速度快，可能价格略有下降， 3月也出现了反弹，毕竟每年3月4月都是一个高潮，市中心的中小户型价格有所上涨，除了市中心小户型外，还有周边的次新房，这样整个杭州二手房房源结构比较齐全，供应量基本跟需求量持平，所以价格拉升空间还不具备。

中小户型受热捧 结婚需求大

杭州新增城市人口比较多，再加上老城市居民，结婚需求比较大，结婚需求基本都是首次购房者，首次购房者一般会控制总价，还有就是地段的选择，这样市中心的中小户型就比较俏卖。其实与前两年比较，购房需求逐渐在从中心户型向大户型转变。

超越短期不可能 但会慢慢逼近

二手房交易量超越新房短期不可能，但会慢慢逼近，毕竟城市可开发的土地有限，而二手房恰恰相反，潜在房源在逐步增多。

2月3月二手房成交量逼近新房是有原因的，因为商品房开盘是有节奏，是可控制的，一般在房交会前后，8月9月，以及年前，都有一个高峰期，而二手房供应量人为不可控制，在1月份新房供应量相对较少，开盘少的情况下，并不意味着二手房交易量在短时间内会超越新房。不过城市可开发的土地有限，而二手房恰恰相反，潜在房源在逐步增多，所以二手房交易量会慢慢接近新房，甚至会超越新房，这是一个趋势，但并不代表今年会出现。

面对杭州二手楼市 乐观当中需谨慎

乐观当中需谨慎，而不是谨慎乐观。上半年二手房市场虚旺，出现了量增价涨的现象，在5月份房交会以后，如果不出现价格的大幅度拉升，在6月成交量还将维持增长。下半年则很难说，如果6月份成交量增长比较多，那么就会短期造成供不应求的假相，可能会出现房价拉升，房价拉升不利于市场，如果拉升，因为买家选择余地比较大，时间上，可以选择今年买，也可以选择推后买，新旧上，可买二手房，也可新房，地域上，可买市区的，也可买远郊的，而不会出现原来的现象，消费者随着卖家抬高房价而跟风，因为现在的消费者都比较理性，所以不希望出现房价过快增长，而希望成交量稳步增长，这样有利于下半年的整个市场。所以影响未来二手楼市有两个不确定因素，一是供需双方到底是什么走势，房价会不会拉升，二是会不会有新政策出台。

上半年乐观，下半年需谨慎，对整个中介行业，很多中介比较乐观，有些中介公司打算扩张门店，而且扩张的速度比较快，扩张不是因为市场好了就开门店，而是根据自己的实际情况，有没有能力、人力资源，或者是股东内部需求，根据自己的实际情况才合理，而不是市场好了就去开拓门店，如果跟着市场的节奏始终慢一拍。杭州中介行情今年略好，但还不是新一轮高潮的到来，因为05年06年是调整周期第一阶段，07年08年才是调整周期的第二阶段，08年才会真正迎来新一轮高潮的到来。

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邓力，现任豪世沃德房地产经纪有限公司总经理，杭州市房地产中介协会副会长。祖籍湖南，在与他的交谈过程中能感受到他带有一股浓郁的湖南人冲劲和直率。他自小生活在杭州，1999年开始进入房产中介行业，是杭州市中介行业最早一批从业人员。从1999年到现在，他目睹了杭城中介行业8年间起起落落的风雨历程，对这行业充满了特殊的情感。他认为，相比其他行业，中介行业起点较低，历史也不长，但也承受着来自社会各界过多的期望和关注，作为这个行业的一名从业者，在努力为更多客户提供优质服务、创造价值的同时，更希望能通过整个行业的努力，使中介行业真正走向规范、成熟，保持健康持续稳定的发展。

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