杭州城中村改造：500亿建农转居公寓可上市交易

原住在杭州市西湖区罗家村的闻先生，最近刚搬进了农民转为城市居民（简称农转居）多层公寓——同仁家园小区。按照杭州市农转居安置标准，人均安置面积为50平方米，独生子女按两人计算，闻先生一家三口人，分到了200平方米的房子，共两套公寓。他正考虑将其中一套出租。

自2001年底杭州市进行城中村改造、开始农转居公寓建设，目前已有近1万户村民入住了农转居公寓，300余套农转居住宅领出产权证。预计到2020年，杭州市农转居多层公寓投入资金将达500亿元。农转居多层公寓是杭州继经济适用房、拆迁安置房之后的第三类专项用房。

可上市交易

2007年杭州农转居多层公寓建设计划开工面积为150万平方米。

杭州市建设委员会村镇建设处处长陆革告诉记者，按照《土地管理法》规定，产权证只能用于国有土地，而非集体土地。所以，农转居多层公寓对于原住地的农民，最大的变化是居所有了“三证”，成为真正意义上自己的房子。而且具有“三证”的农转居多层公寓可以合法上市交易、向银行抵押。

根据相关政策，安置户一般能分到200~300平方米的住宅，即2~3套住房。业界初步估算，除去自住房，约有10％~30％的公寓可能上市交易，大概约1000~3000套农转居公寓在杭州楼市流转。

2006年9月，位于杭州拱墅区拱苑小区的首套农转居多层公寓住宅上市交易成功。公寓面积96.95平方米，交易价格约5000元/平方米（卖方净价）。按出售方原申购多层公寓价与成本价的平均价格816元/平方米计算，卖家一次性获利达40万元。

但记者采访几个同仁家园的居民都表示，“除非救急，否则都不会卖房子的，空置房一般都用来出租”。

目前办理农转居公寓产权证，户主需缴纳一笔费用，其标准主要根据杭州市政府办公厅《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见（试行）》的规定，包括土地出让金、大市政配套费、相关规费等，6层楼里一套200平方米的房子，产权证费总计两万多元。这也是大多数居民不愿将公寓上市交易的原因之一。

陆革介绍，杭州很多农民都是以出租房屋为生，所以安置的时候也考虑到这个情况，每户一般都能分到2~3套住房，可以把自住以外的房子用于出租。

杭州市建委城中村改造办公室的相关负责人介绍，杭州的农转居公寓多数位于城郊接合部，目前周边商品房的均价普遍在6000元/平方米以上，而像庆丰公寓、范家村、庆隆公寓这些地段，房价在8000元/平方米以上，甚至过万元。若按户均4人计算，每户拥有的房屋资产价值约在150万~200万元之间。

区域开发商主动参建

据了解，虽然农转居公寓工程利润低微，但由于风险低，投资小，所以不乏一些小型开发商询问关注。

陆革介绍，由于农转居公寓工程利润微薄，目前90％以上的项目是由政府指定的建设单位承建，只有个别工程交给开发商代建。如坤和房产建造的同仁家园，基本方式是由西湖区建管中心立项后，付给坤和房产相应管理费，由坤和房产集团代建。

坤和房产集团杭州区域营销总监韩海霞告诉记者，2004年坤和代建这个项目，“不是为了赚钱”，主要是为了三墩区域的整体开发。当时坤和100多万平方米的亲亲家园项目，周边可依托的配套环境只有三墩镇。但三墩镇的环境比较老旧，区域配套也相对落后。为了改善三墩的区域环境，提高产品品质，坤和决定“先开发区域，再开发楼盘”。

据坤和房产集团项目经理缪卫华介绍，坤和房产继同仁家园之后，还将代建秀月家园、慧仁家园等农转居公寓，“用专业团队帮政府加快旧城改造速度”。同仁家园去年已交付公寓1700多套，约20万平方米。今年在建面积30万平方米，计划交付16万平方米。

500亿建设农转居

“城中村问题不仅是杭州新农村建设的重点难点，也是推进城市化的主战场、提高生活品质的关键”。杭州市委书记王国平在3月份召开的撤村建居和“城中村”改造工作专题会议上说，市、区两级政府在这个问题上，“不但不赚一分钱，还要贴钱，要让农村居民、外来务工人员共享生活品质。”

截至目前，杭州市主城区农转居（农居）多层公寓建设项目累计立项1829.71万平方米，累计开工829.25万平方米，竣工480.93万平方米，交付使用307.47万平方米。

3月20日，杭州市颁布了《关于老城区农村分类推进建设整治的实施意见》，规定到2010年，杭州市将建成农转居多层公寓400万平方米；到2020年，完成70％以上撤村建居的农转居多层公寓建设。

浙江工业大学房产研究所所长虞晓芬认为，随着城市化推进，农民房成为城市建筑的一部分。但目前农民房导致土地低效率利用，影响城市景观和品位，农转居公寓有效地改善了这种情况。就杭州每年推出的房源数量看，尽管农转居公寓可上市交易，但对杭州房地产市场的影响甚微。

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