楼市还有5年黄金期 人口红利下的拐点：2015年？

"中国房地产市场什么时候是拐点呢？２０１５年。"

４月１７日，北京亮马河饭店，地产界精英荟萃，而哈继铭却给一路走高的房价泼了一盆冷水。

"２０１０年的时候中国的主要储蓄者比例会达到高峰，之后将会小幅下降，到２０１５年之后将大幅下降。"此间，以中国国际金融有限公司首席经济学家身份出席新浪地产创新峰会的哈继铭在接受中国经济时报记者采访时表示，随着社会储蓄率的下降，中国进入老龄化社会，房地产市场的拐点也将在２０１５年出现。

"因为那个时候中国人口结构将出现明显的变化，绝对房价在某些地方也可能出现下降。"哈继铭说。同时，哈预测，房价的波动甚至可能出现在此前的２０１０年－２０１５年之间。

"买什么都不如将资产分散"

"我前年说的是买房不如租房，去年说的是买房不如买房地产股，今天我要说买什么都不如将资产分散。"哈继铭提醒普通投资者，"要尽可能地把自己的资金分散，不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，那样风险就会更大。"

当天，面对来自全国各地的地产商们，哈继铭做了《人口结构主宰房价》的主题演讲，让他们切实感受到了一种紧迫感、危机感。

"对于房地产行业以及房价的判断，离不开对宏观经济的研究。"哈继铭认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动：一个是城市化进程；另外一个就是人口结构。无论是中国、日本，还是美国、德国，许多国家都有一个现象--在某一个时段出生的人口特别多（比如说战后），这就是所谓的婴儿潮时期。

哈继铭说，一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的。日本在４０年代二战后，出生率非常高，大约是千分之三十三的出生率，随着经济的发展，出生率逐渐下降，到了９０年代的时候出生率就是千分之十都不到。人口结构的变化给日本带来的影响就是，在上个世纪６０-８０年代，无论是日本地价还是股价都出现了大幅上升，地价翻了好几倍，股价在２２年当中涨了２９倍，但是到了９０年代，随着储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。

哈继铭就中日两国人口结构的变化做了对比分析，他认为两者具有相似之处。中国在朝鲜战争结束后进入一个和平时期，出生率很高，政府甚至鼓励多生孩子，中国的出生率在高位差不多维持了２０年的时间，三年灾害期间曾出现波动，后来又反弹了，出生率一度在千分之四十到四十五左右，但到了７０年代末、８０年代初，中国实行计划生育政策，出生率急剧下降，现在大概是在１％也就是千分之十左右。"这种出生率的变化会使得一个社会的抚养率发生明显的变化。"而这又影响到人们的储蓄。

一个社会工作年龄段高、抚养率低的时候，储蓄率是很高的，因为工作年龄段的人要为老人、孩子储蓄，使得银行存款利率、资本市场的利率比较低，因此他们肯定要追求其他的资产来实现保值甚至增值。日本当初主要的储蓄者就是３５－５４岁的人，在社会当中的占比，上个世纪从６０年代一直到７０年代不断地上升，８０年代也上升，与此同时，家庭储蓄也在不断上升，达到２３％。

中国非常类似，主要储蓄者比例也在上升，３５－５４岁的人很多人都是出生在中国的婴儿潮时期，也就是上个世纪５０-７０年代出生的人，现在都步入了中年，收入水平是他们一生当中最高的。但是随着中国２０１５年之后进入老龄化社会，资产价格将面临巨大的下降压力。

 "这是一个很简单的道理，他们在购买时父辈没有留给他们很多资产，所以他们的下一代很难在当时那么高的价位从他们的父辈手中把资产接过来，必须降价。"在分析日本资产价格泡沫的原因时，哈继铭表示。

"随着中国主要储蓄者比例的上升，我们的房价也在上升，就是现在我们看到的现象，和日本当初有很大的相似性，但是人们不禁要问，如果这是日本的拐点，中国什么时候是拐点呢？２０１５年！给我们留下的时间并不多。"哈继铭说。中国的主要储蓄者比例将在２０１０年达到顶峰，在３２％左右，这个比当时的日本３０％还要高两个百分点，之后将会小幅下降，到２０１５年之后将大幅下降，"那个时候我相信资产价格上涨的速度不会像现在这么快，资产价格将面临下降的压力。"

谈到未来房价，哈继铭设身处地表示："设想如果我们现在的兄弟姐妹中父母没有留下资产，到市场上买房房价不可能不涨，但是将来是两对老夫妻把房子传给一对小夫妻（孩子）的话，他肯定会卖出一个，未来小户型面临的压力会更大。"

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