“和合故能谐” 看房地产业需要把握的六个度

衣、食、住、行乃民生之本，直接反映人们生活的福祉，对政府而言则是全面建设小康社会的重要衡量指标，也直接关系到社会主义“和谐社会”的顺利建立。正因如此，房地产市场的和谐问题一直备受政府和社会各阶层的关注。《管子-兵法》上说：‘和合故能谐’，有规则、有尺度，才能成方圆，才能实现和谐。因此，要达到和谐，“度”的把握非常重要。观察现阶段房地产市场，我们可以发现“度”主要包括以下六个方面：

一、保障型供应与市场型供应的度

保障性住宅是近两年来政府加大供给力度的重要对象，也是政府保障功能的重要体现。随着保障型供应力度从弱到强，政府保障功能的适度性将体现在保障型住宅供应力度和市场型住宅供应力度的长远平衡上，既不能重现以往阶段保障型住宅供应力度不足的情况，也不能出现保障型住宅挤占市场型住宅正常市场空间的情况。因此，保障型住宅供应和市场型住宅供应在以往阶段、现阶段和长远阶段的度，是第一个需要观察的。

二、开发商参与保障性的度

近年来上海住宅供应用地主要集中在配套商品房等政策性用地上，部分企业也参与配套商品房或者中低价房，以增加企业开发量，帮助企业做大规模。绿地、万科、大华等本地知名企业先后介入配套房用地开发。这就产生了开发商参与保障性住房开发的度的问题。开发商应该在多大程度上介入保障性住房开发？介入的开发商是以国有房地产企业为主还是鼓励民营房地产企业参与？此外，90平方米的执行怎样在市场供应上体现出来？这是需要观察的第二个度。

三、土地控制与土地供应的度

2006年我国实行了从严的土地政策，以解决土地资源日渐稀缺的问题。但是不断提高的城市化水平又需要大量的城市建设用地，这就要求土地控制与土地供应维持在适宜的度上。用地指标及规划非常关键。既要对土地进行合理规划和利用，又要避免土地供应的下降导致房屋供应的下降，所以存量土地的利用开发很重要。

四、开发商整合的度

宏观调控中，房地产企业普遍感受到了融资难度加大，而综合实力强的房地产企业则加快了扩张力度，如万科2006年并购南都、北京城开和天鸿的合并等。那么，开发商联合购并、强者更强与中小企业纷纷被淘汰的度体现在什么方面？相信在未来这将在房地产企业的整体数量下降和超级大开发商的出现上表现出来。

五、外资进入与内资房产的度

中国房地产市场存在的巨大市场空间和盈利回报吸引了众多外资基金纷纷进入北京、上海等核心城市。外资基金投入国内核心城市房产的比例和内资房地产企业在核心商圈的投资比例的度在哪里？从目前外资选择的项目特点上，可知这个度将在外资进入的区域、选择的物业类型比例上表现出来。

六、奢侈型需求与刚性需求的度

生活水平的提高带动了消费者对生活质量的要求，反映在居住需求上，人们已经不仅仅满足于居住功能的健全，更深化到了精神和文化的层面，由此产生了奢侈型居住需求和刚性需求的度。而这两种需求的比例，将在供应和成交的结构上表现出来，大资源的住宅应该占总量的度要适度控制。

下一篇：房地产市场利益纷繁复杂 谁是中国房市大赢家？

特别推荐

• 更多>>