房地产投资信托基金内地破冰试点年内或亮相

在国内，REITs(房地产投资信托基金)“但闻楼梯响，不见人下来”的局面将有望改变。

一份名为《房地产投资信托试点管理办法》(建议稿)(下称“建议稿”)目前正在小范围业内人士处流传和征集意见。知情人士透露，正式文件年底或将下发。

根据建议稿，房地产投资信托受益权凭证将代表受益权的相应份额，由央行监督管理房地产投资信托将在全国银行间债券市场上的发行与交易活动。

虽然，这与境外主流REITs相去甚远。但在国内已经是一种巨大尝试和突破，权且称其为内地REITs吧。

靠拢而非相同

5月，有关部门曾召开了一次专家组会议，征求对建议稿的意见。“目前，收集的修改意见已反馈至银监会。”知情人士透露。

尽管与主流REITs相去甚远，但内地REITs已经最大限度地向主流产品靠拢。上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅认为，这已经是REITs的概念，而不再是信托产品了。

在建议稿中，房地产投资信托产品不再设定普通信托产品200份的上限，且发行规模“不得小于10亿元人民币，房地产投资信托持有资产池中任何一项物业的最短期限不得低于3年”。此外，建议稿第二条明确指出，“房地产投资信托是以信托方式组建成，主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划，以成熟物业为主要运用标的。”

年初，坊间传言联华信托和中信证券(行情论坛)均在争夺房地产投资信托的试点权。对照目前的建议稿，与联华信托此前上报的REITs设计方案极为相似。种种迹象表明，联华信托有可能首先在国内试点房地产投资信托产品。

而联华信托有关负责人也曾透露，联华信托方案里的REITs也是公募产品，在银行间债券市场发行与交易。如此设计的初衷，是先让机构投资者参与REITs试点，待时机成熟再考虑在资本市场上市。

与此不同的是，中信证券方面则认为，既然做REITs，那就要做真正的REITs。真正的REITs，就应该在交易所挂牌上市交易，流通性是REITs的本质。

“对于REITs而言，目前国内仅仅处于起步尝试阶段。机构投资者对风险的判断较为专业，而私人则相对欠缺相关的能力。”邹毅显然更赞同前者。

而此种考虑与监管机构的想法不谋而合。“对于监管层而言，REITs还是一个陌生的金融产品，其运作方式、风险集中点都不甚明了，因此限定在机构投资者的范围内，一是可控性较强，二是即便出现了风险，也不会波及面太广。”一位接近银监会的市场人士这样说道。

相对于此前只能发行单一信托产品而言，按照建议稿投资管理人以后可以做投资组合产品。邹毅指出，这对投资管理人的要求特别高，要具有投资组合的能力和多项目投资的风险控制能力，而国内能够担此重任的人少之又少。

地产商融资新渠道

除去管理层和受托人，政策出台最欣喜的恐怕要算地产开发商，又多了一个融资工具。

然而，分析人士指出，建议稿并没有对“成熟物业”的标准进行有效诠释，REITs肯定不会成为房地产融资的主流形式。

这位人士的理由在于，国内市场上的商业地产主要是以产权出售为主，如果要做REITs，阻力来自于没有得到预期租金收益的小业主。如此，能做REITs只有是那些未分割产权的商用房产项目。

这意味着，虽然房地产投资信托即将迈出“试点”这一步，但可能与绝大多数地产商无缘，更多机会只会属于拥有大量自持物业的开发商。而邹毅也表示，如果此前物业的租金水平和收益率达不到上市要求的公司，建议稿出台后，也很难发行内地REITs。

开发商如果想要自如运用该融资工具，除了要增加自持物业，更要想方设法提高物业的租金水平和收益率。

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