绿都梁桂：闻堰的发展速度在加快

梁桂：这个项目我非常感谢大家，如果没有大家，我们也不会拿到这块地。

我觉得闻堰的领导应该是当萧山的领导，因为闻堰的板块我们在做萧山市场的时候也很奇怪，他算是萧山的，从民间来讲，它是属于杭州的。它也有很多自身的东西，刚才讲的的行政区划和民间的认同是不一样的。第二个我觉得闻堰的项目从明年开始，整个项目的起点非常高，虽然可能跟三墩还有一些差距，但是整个品质是非常高的，包括客户的层次也是非常高的。还有一个特点，闻堰现在有一个很大的问题，就是客户对闻堰的认同，居住在闻堰容易，可能很难认同闻堰，客户对闻堰社区范围是认同的，但是出了这个围墙，对这个板块不同，认为没法生活，客户的整个根还是在杭州的，他只是把这里当做一个居住的地方而已，买东西什么的还是要去杭州的。当然他还有其他的一些带状的分布，跟钱塘江自然的环境有关系，沿着钱塘江分布。套数有将近12000套左右的规模，规模已经很大了但是整个过程的规划其实还没有，还是各自比较独立的，三江花园客户也是认同自己的区域，当然通和也是认同的，但是他心里面可能没有把闻堰当做自己的生活区域。

我刚才也听了各位的介绍，我认为四季大道的影响是非常大的。这也是我们拿最新的那块地的很大的动力，我是很认同刚才章显腾讲的，它是一个滨江板块的延伸，我觉得交通是一个最大的方面。现在回头来看，做闻堰市场是有延伸性的。我感觉闻堰板块是个偏房是走后门的，它没有光明的，没有列入杭州主干道的位置。一直扮演着偏房的角色。我觉得四季大道其实从杭州来讲，现在能够形成一个重视解构了，它作为一个城市的最轴心的这么一条道路的话，它是最正中的一个大门，以后我们闻堰就是正房了，不是偏房了。我是外地人，而且也是原来在外地工作，现在住在杭州，在萧山工作，所以我看问题更多的是从我们的绕城范围去看杭州。三墩板块跟闻堰有很多的相似，有的项目就是属于余杭区的，不是属于杭州的范围，它的整个的直线距离不会比闻堰远。更重要的是客户从心理上的接受程度。这么多年对南面的滨江的纵深的力度是很弱的，我们现在甚至都很难到达滨康路，大部分的杭州人对南岸的接受度其实就在沿江的很小的一段。我们的大量的腹地是没有被开发，这个四季大道出来以后，我们就有了这个机会，实际上杭州对于钱江南岸以及江南城纵身的认识有了很大的提升。

我们的项目是在绕城，四季大道有个到绕城的口子，我们的项目正好在这个位置里面，我们也是主要是看中四季大道的工程，所以才会有勇气拿这块地。我觉得以后这个纵深可以一直推到绕城公路，所以我们整个南岸的腹地是可以沟通的。第二个就是我刚才大概的了解了一下，闻堰现在大概常住人口，官方的数字大概2.5万左右，这里面可能有两万多人主要是农村的居民，当然这两万里面真正从事的农业的可能只有五六千，我看了一下刚才我们总的套数，一万一千一十六套，如果按照三个人算的话，我们有三万五千的人口。这个人口入住之后，我们闻堰就不是闻堰人的闻堰了，因为它整个人口比例里面杭州人成为大多数了，就把整个人口结构彻底地改变了。它会成为滨江，非常适合居住的一个滨江的小镇，而且从人口结构上会彻底的改变，我觉得这个是非常重要的。在萧山有很大的改善，萧山有这么好的市政配套，有这么好的一些城市的规划各方面条件都非常好，我们也是湖滨花园，为什么比例不高？因为萧山本身的文化太强势了，人口是绝对的以萧山人口为主，杭州人结构太少了，没法对它形成一个改观，你进去了，你只能还是在萧山的文化范围内生活。那我觉得闻堰不一样，它的人口的结构会彻底的改变。

第三个，我今天大致看了一下闻堰的规划及这个规划我看它大部分定位是01年就提出来了，就是以整个的居住和有旅游这两个核心定位的一个小镇，大部分以居住为主。刚才祝总在讲的，旧城开始拆迁，这个是很好的契机，对整个的城镇是一个完全新的概念。它不是一个行政的传统镇。他可能会有一些新的商业进来，这样的话，就是给我们现有的这些开发的楼盘我觉得提供了一个整合的机会，也就是说，现在实际一点，朱总他们引进了比如说大超市等其他的品牌，我就没必要跑到杭州去买东西了，有这样的商业共同配套之后，我们所有的楼盘就能够实现一个整合的契机，我觉得这是一个机会。

我们这个项目整个条件都不错，首先是它规模有52万方的建筑面积，本身基地非常的方正，是个长方形。而且整个的自然环境非常优美，有天然的河道，青草自然沿入到水里的感觉。这样的规模我们还是在做前期的定位，我们整个定位的话，肯定以紧凑型的户型为主，但是我们会强化整个园区的功能，我们尤其是看了上海的滨江花园，我们是看了四五次了。上海其实有两种模式，一种是绿城模式，绿城的模式更多的是一种心理上的、感观上的。无论是河滨城，河滨花园一个是大的绿化，还有一个是带状的绿化，它两个都考虑了非常好的参与性。虽然说很大的公共的绿地里面，但它有很多弯曲延伸的小道，包括还有很多很自然的东西，就是说我们可能会在这方面做一些尝试，户外的这种生活的功能。具体在生活上，可能我们也会做一些相应的配套，在商业运作方面，我们本身有很强的优势，我们现在整个的商业的拥有量可能马上就会超过20万方，再过几年的话现在已经超过十万方了。而且我们存在的商业的合作伙伴的数字都很高，有一百多家的商业合作伙伴，包括乐购超市等一些商家，包括乐购、九佰碗。我们本身有很多优质的商家的合作伙伴，在商业运作方面现在也积累了很多的经验，整个现在运作非常好。

可能到明年我们会逐渐超过五千万，这个还会不断地增加，在过几年就是达到一个亿。前几年的话，商业有优惠的条件，因为我们是自己在做商业的规划，所以很多收益上都比较低，我们本身有商家的一个优势，对小区我们可能除了我们寄希望于大的超市进来，我们针对小区的话，可能会做一些商业街的配套，包括周边的学校和菜场的生活的配套，我们也在考虑范围之内。我们整个大致的想法可能整个的建筑密度比较低，高层可能会增加，留出大量的空间来做活动的场所。大致的就是这么一个设想，具体的还没有出来。

另外，我其实也在看，我们在传统的思维上，跟城市的发展有关系。杭州的城市跟上海不一样，杭州是单核结构的，是我们包括现在为止，只是钱江新城地面上的一个核心，从我们传统观念上，没有行政副中心，也没有商业副中心，所以它整个的基准点都在武林广场。但是我觉得以后对我们常规来看，就是我们闻堰板块，是整个杭州一个西南角的一个带状的小镇，我觉得以后基点会有很多的变化，这个变化我认为是地铁，地铁过来，不管你萧山愿不愿意，进入大杭州，但是历史的潮流没法阻挡。杭州人会通过地铁、隧道源源不断地向萧山过来，对整个萧山环境人口的比例都会发生彻底的改变，萧山有个很大的规划，就是卧城规划，它是在地铁的末端，整个也是环境非常优美，另外还有一个现在也是其实还要做的是一个地铁的末端，有了这个末端我们可以以此为基准。地铁口从湘湖底边这个隧道过来，接到你们的项目，非常非常近，我们就没有必要到武林广场来看。对居住的人而言，我只要达到某个快速的结点就可以了，我就可以把它当做我的基点来作为我的位置。我觉得整个江南城的这么一个概念，肯定是一个时间的问题。但是我觉得，闻堰板块的话，在江南城的范畴里面，它是可以成为一个相对独立的位置。因为它跟三墩板块来讲，其实它是有很多的利好。城北的话除了半山以外，整个的地理位置还是比较简单的，单纯的。但是我们闻堰板块的话，其实有非常好的居住的条件，没有特别污染的工厂，有山、有水、有河流还有江，包括我们地块也是这样。我们地块本身就是有很多的河道，沿着小区的周围有很多的河道地外面也有江亭，有湿地公园、里面有非常好的植被，就是没有被改造。我们整个居住的条件和各方面就是三墩跟我们没法比的，三墩也没有山，也没有江亭。我们整个开发量达到70万方，我觉得我对未来还是很看好的。无论是什么条件，我觉得最核心的就是人的活动，杭州人真正买了房子，真的才是房子。像刚才戈雅公寓有人在装修我觉得蛮开心，真的是有人过来住了，比如说我们三万多人住进来了，刚才说闻堰板块很多人不知道，我们三万多人过来了，每个人传两个人，六万人过来了，我们不断的了解，这个速度会不断地加快。

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