中国房地产调控存误区 不应完全市场化定位管理
中国房地产在各级地方政府与房地产商合谋中，远离国发199823号文件的要求，向完全市场化快速滑动时，中国房地产价格开始逐步攀升。然而，令人不解的是，就在中国房地产过热的问题开始暴露的2003年，国务院颁发国发200318号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，对中国房地产市场的定位却来了一个180度的大转弯。在199823号文件中，提出以建设经济适用房为主的房地产市场定位，在国发200318号文件中，则变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的有限市场论转向按一般市场来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。因为以经济适用房为主的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的是一个普通商品房越来越占主导地位的市场。
自从2003年房地产过热以来，国内出现了对房地产到底是否存在泡沫的激烈争论。这种争论虽然引发了中央对房地产市场存在问题的高度重视，但对于造成中国房地产价格不断攀升的根本原因，并没有触及。尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。不可否认，相比于计划体制下的住房制度，住房改革的市场化、商品化趋向没有错。但是把中国房地产市场当作其他商品市场一样，作为完全市场化市场来推进，显然是一个认识和指导思想上的误区。
国发200318文件下发后，对经济适用房与一般商品房比例改变的信息，其实是一个强化房地产市场竞争强度的信息。由此也可以解释，为什么本意是调控房地产的文件，在文件颁发后的2004年却成为中国房价陡然升高的一年。来自国家统计局的数据显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。据中国社科院等权威机构发布的《2004-2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元/平方米，年均增加为93元，但2004年一年的房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998-2003年年均增量的3.8倍。
直到2005年4月底的“国八条”和2006年5月的“国六条”，才再将调整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容。在不断攀升的房地产价格面前，主管房地产的建设部的态度也发生了变化。尽管在房地产相关文件中，表面明确提出了中国房地产市场性质定位，但从出台的有关政策看，中央政府越来越将房地产作为一个特殊的产品和市场来对待。
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