4100套：强劲需求消化库存

今年上半年，在杭州楼市一波高过一波的销售量背后，隐藏着一股这两年多来比较少见的强劲市场需求。正是这股力量，撑起了杭州楼市的一片蓝天。

4100套差数 下单速度明显加快

数 据：据杭州透明售房网数据分析，今年上半年，杭州楼市新推22813套房源；而杭州今年上半年销售套数总量26913套，总体来看，上半年销售总套数还是多出新推房源4100套，市场需求之大可见一斑。而来自中原地产在人居展上的调查来看，44.8%的意向需求是用来改善居住条件的。客户的买房观念改变，是楼市回暖的重要原因。今年上半年，购房者经过长时间的等待后，逐渐消除了观望心态，下单速度明显加快。

关键词：消费升级

事 件：从今年3月份起，滨江那些一直不咸不淡的大户型获得了新生：从5月的房交会成交情况来看，受股市影响，楼市异常火爆，虽以小户型项目表现最为活跃，但140平方米以上的非普通房源成交同样旺盛，充分体现出自住的改善性需求、消费升级市场需求力。

以春江时代为例，5月17日开盘的“双子座”9号楼推出的155平方米左右房源，当天成交超过80%。由此可以看出，满足改善性需求、消费升级的大户型房源的市场客观需求依然存在。

今年上半年这拨购房者中消费升级、改善性需求客户以中年人为主，有一定的经济实力，因此这群人比较注重楼盘的整体和配套的环境，讲究户型和地段。杭州老城区、市中心的房子成了香饽饽，这一点从广厦檀香园的俏销可见一斑。城西由于配套设施等都已经比较成熟，也是改善性需求客户比较中意的购房区块。钱江新城和滨江则是这群客户的第三选择，一是这些区块跟老城区相对接近，交通便捷，可居住性较强；二是这一区块楼盘，户型普遍比较大，符合改善型客户的购房需求；三是这一区块有春江花月、金色海岸等品牌楼盘效应，很吸引一些对品质要求高的客户。

投资、自住的占3成 一次性付款的投资客增多

数 据：第七届人居展的成交情况显示，投资性需求有所抬头。在和平会展中心的《房友登记簿》上，明确表示用来“投资”或“投资、自住均可”的约占30%。业界人士估计，前两年“投资需求”的比例不会超过10%。

关键词：投资性需求

事 件：在今年上半年的一手楼市，最明显特征是，不但一次性付款的客户增多，而且不少客户一买就是好几套。这从上半年热销的广厦檀香园、金都华府、西房锦绣江南等楼盘都可以印证这种情况。西房集团营销部的工作人员表示，“这种例子最近有三四起。”而在广厦檀香园，有客户甚至一次买了6套房子。

日前，城西引发漏夜排队的某楼盘，一期推出的房源中有百余套是一群温州业主购买的，这群温州业主更在排队买房时表示更看重附近即将开盘的芳满庭，等那边开盘了也要去那里投资买房。

历经近两年时间的低潮、观望、犹豫，随着房地产交易量的小幅回升，一些对未来前景怀有光明心态的中长期买家和投资客又渐渐重回市场。从年初起，一些具有海外背景的买家、来自温州的购房团又开始在杭州楼市偶露峥嵘。但相比早几年盲目，今年上半年的投资客，多是抱着投资、自用心态兼具的购买者。他们看好中长期远景，认为部分物业还有价格升值、租金递增的空间，基于这个判断才作出购买决定。

此外，“部分从股市转移过来的热钱，是杭州房地产市场庞大需求量释放的一个‘药引子’。”在滨江房产公司副总经理朱立东看来，随着宏观调控政策效应开始显现，加上外部利好刺激，曾被抑制的购房需求必将爆发。

据中原地产在房交会期间的调研显示：购房者中投资、改善居住条件的比例比去年上升很多（占总量26.3%），而这其中，大部分转移到楼市的资金，是在股市获利套现的，通过投资不动产来降低风险。而最近股市的震荡，更使消费者对于楼市的投资预期有了明显上升。

排队、摇号归来 楼市不缺购买力

数 据：位于杭州城西大热板块——申花路的滨江·万家花城一期推出740套，预约登记客户过3000人。5月13日开盘当日，一期房源预定一空，创下历年来杭州单个楼盘日预订最高套数纪录。

关键词：排队、摇号归来

事 件：进入今年4月，杭州楼市大幅回暖，多个楼盘出现“排队”、“摇号”买房等现象。这个夏季，从紫金港板块的万家花城和文鼎苑，再到桥西的银树湾，九堡的魅力之城，以及三墩的亲亲家园，开盘前数天就拿着板凳漏夜排队，或是800余人瞄着96套房等待摇号的“疯狂”场景，成为今年上半年最为显著的特点。

而从这个排队、摇号的楼盘分析，90平方米的中小户型是成就这个热浪的关键之所在。“90平方米的中小户型，空间不浪费，总价又控制在50万元左右，让很多普通家庭和年轻人减少了购房压力”，不少漏夜排队的购房者这样表示。

魅力之城一期三天售罄的180套房源、二期880人摇号销售的96套房源，全部是90平方米以下的中小户型；而亲亲家园四期幸福里房源共120余套，上市当天即劲销85%，预定100余套，这批房源面积集中在83—110平方米；而另一个以中小户型为主打的楼盘银树湾，一期开盘90%以上是90平方米的户型，同样引发了为期一周的漏夜排队和抢购。

针对杭州楼市出现几年未遇的漏夜排队、摇号买房现象，浙工大房地产研究所所长虞晓芬教授认为，最近屡屡出现排队抢购的现象，一方面说明了前两年受宏观调控压抑的刚性需求，因为种种原因在今年得到了释放；另一方面，排队的是少数几个楼盘，说明购房者对性价比高的楼盘非常渴望。她说：“目前杭州的楼市上缺的不是购买力，而是好产品。一旦有万家花城、魅力之城、银树湾这样区域好、户型设计合理、价格又有吸引力的房产品出现，消费者大力热捧就不足为奇了。”

豪宅项目多达230多万平方米 浙商看好豪宅投资

数 据：杭州楼市的豪宅供应量一直不大，但今、明两年的大放量是明显的：目前在售、已售的滨江·金色海岸（总建筑面积为22万平方米）、东方润园（总建筑面积为22.6万平方米）、世贸丽晶城（总建筑面积为38万平方米）；而即将开盘的和家园（总建筑面积为近100万平方米）和明年动工的杭汽发地块（总建筑面积为33.4万平方米），再加上旅游房产新近拿下的原金松洗衣机厂地块（总建筑面积为13余万平方米），这6个豪宅项目加起来，就有超过230多万平方米的大体量。

关键词：天价豪宅

事 件：一个普通人眼里的“天价”豪宅，虽然是只属于“少数派”的消费，但是却在今年上半年演绎出傲人的销售业绩，让人不得不感叹浙江民间的购买力之强。

据了解，今年6月，金色海岸迎来了最后一批房源的销售，热度依旧斐然——仅6月5日一天，透明售房网显示：预定80多套，预定总金额超过6个亿。滨江·金色海岸从2005年一期开盘至今，历时两年，房价超过7000元/平方米，但销售依旧异常红火。今年6月，滨江·金色海岸最后一批压轴房源开盘，一个月销售金额达到5.1亿元，这样的消化速度在日渐回暖的楼市依然令人称奇。金色海岸历次开盘均能创造楼市神话。最后169套房源一推出，当月即以销售近半的成绩连续第三年跻身杭州透明售房网楼盘销售榜前三甲。

钱江新城的主打高端物业的东方润园，6月30日推出的5号楼103套房源，目前已经预定34套，开盘均价19000元/平方米。该楼盘之前推的4幢楼销售率就已超过90%，可售余房仅20余套；3号楼更是在开盘当天创下2.2亿元的销售佳绩。

在年前出炉的“胡润百富榜”上，有63位富豪的企业总部在杭州，并且其中83位上榜富豪是浙江出生。或许排行榜并不能体现市场对豪宅的真实购买力，但以“小狗经济”著称的浙江最不缺的便是大大小小的老板。同时，杭州是全球闻名的生态旅游城市，西湖更是家喻户晓，其城市价值与日俱增，吸引了大量的海外资金投资置业。

“对于住宅投资者而言，那些普通住宅更容易受到政策及市场气候的影响，而豪宅类产品有着很强的抗跌性，更易于保值增值，自然更受青睐。”杭州阳光顾问总经理余先锋如此分析。

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