难以获得预期租金回报 中青旅大厦60%空置率背后

中青旅空置率在60%以上，预示着北京写字楼租务市场的不畅。

中青旅位于东直门商圈上，这个区域是东二环、建国门商圈、朝阳商圈与东直门商圈串联起来的，这里聚集了大量高档商务写字楼。目前，东直门商圈内的写字楼包括新保利大厦、南新仓大厦东华广场、中青旅大厦、北京来福士广场、中国石油大厦、物美集团总部大厦等近20个项目。大量写字楼的市场放量使得中青旅的租务变得困难重重。

角色定位自相矛盾

“就我了解，目前东直门地区近三四成的写字楼入驻率只达到30~40%，主要是与这些写字楼业主的前期投入和定位失误所致。”朗星投资公司负责人郭伟说，“这个区域早期外资公司比较多，投资型服务型的公司如东亚银行、雷曼兄弟。他们都聚集在东二环如港澳中心和首创大厦里。中青旅客当时还能吸引中外高端客户，随着CBD和燕莎商圈的日益完善，他们选择了迁移。这对位于东二环上的中青旅等写字楼的租务受到了严重的影响。”在郭伟看来，中青旅目标客户群的定位不够清晰，“中青旅的角色是什么？是服务自己，还是把别的在企业吸引过来，从现在的情况来看，并没有明确的定位。”更重要的是建筑名称为中青旅大厦，有些客户反映有寄人篱下的感觉。在此前LG大厦(论坛像册户型)也发生过这样的事，其他企业因大厦名称原因不想进入LG，后来LG大厦更名为双字座大厦，市场反映才逐渐好转，可见这个问题的重要性。通常来说做为一个公司自持有物业或大部分面积自用可以以自己企业名称命名大厦，完全没有问题，但做为经营型物业最好不要用自家企业名称命名大厦做品牌，在国外也许可以，但在北京的写字楼市场这样是不会被接受。“中国的写字楼不能太彰显个性，这样运作风险较大，简单来说一个写字楼可以没有人非常喜欢，但一定别有人非常讨厌。”为此，无论怎样定位，中青旅都难以取得令人兴奋的租金回报。

“从具体问题的角度来看，供求失衡是一个最基本的判断，北京写字楼的需求并不强烈，有供过于求的问题。”2005年~2006年是写字楼集中放量的阶段，仅东直门地区的写字楼新增面积就超过了上百万平方米，如此集中的供应，必然导致短期的供应量远远超过当前的需求，因此也就导致了中青旅租务成交受阻。

二环缺失的影响

令人关注的是，中青旅所处的东二环区域所存在的缺憾和不足显而易见。

一直以来，东二环以“巨头经济”来吸引客户，说到企业总部或巨头经济，中关村没有吗？CBD里更有不少企业巨头，有什么理由东二环商务带在这一方面就比其他区域强呢？东二环的商业资源和配套资源虽然已经发展得相当规模，却肯定赶不上CBD，CBD提出了“24小时CBD”口号，未来CBD的吃喝玩乐将非常全。其次，东二环的主题资源不如金融街和中关村，其他商圈或商务中心区都有鲜明的主题，东二环商务带的主题资源又在哪呢？

从地形看，东二环更像一条河，把区域内的部分配套分割了，现在开发的写字楼主要集中在东二环两侧，到目前为止，除了各自楼宇内的少量配套外，周边的配套很少。面对如流的人上哪儿吃饭上哪儿消费，都是急需解决的问题，虽然东城有一条著名的簋街，但是毕竟离得太远。

对中青旅造成影响的还有交通瓶颈。另据北京市交通管理局东城分局交通民警介绍：“每周每个工作日东二环交通流量都非常巨大，即便是非早晚高峰时间段也容易出现拥堵情况，而且由于工人体育馆和工人体育场附近聚集着北京几个大型娱乐俱乐部，加上朝阳门外的钱柜和麦乐迪等KTV的存在，夜间交通压力也很大。总体看来，只有周末下午时段车流量较少，这给东二环周边居民及办公写字楼内人员出行都造成了极大的困扰。”一位就职于中青旅大厦的工作人员向记者透露：“一般情况下东二环一带的写字楼都是以对外国企为主，因此办公人员经常向我们订购机票，而通常情况下我们在接到客户通知以后，都会走路或骑自行车前往送票，这是因为即便坐地铁也有可能不能够直接到达那些写字楼门口，而坐公交车的话便会堵在路上不能及时送达。”由此可见，作为城市快速通道的东二环对区域商务办公并没有起到利好的作用。

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