地产正进行一场危险比赛 政府应直面疯狂的楼市

7月伊始，各地房价继续大幅攀升，深圳半年内房价飙升50%，北京、上海也露出追随迹象，全国上下的地产市场正在进行一场危险的比赛。

在历经与房地产商的几轮博弈后，许多持币待购者放弃了艰辛的坚持，转而屈服于“市场”的力量，甚至在购房之后，态度也即刻发生微妙的转变：从房地产崩溃论者迅速蜕变为支持房价上涨者。而地产商和各路资金则在其中上下其手，翻云覆雨，这俨然已是投机者的天堂。

不容置疑，中国的房地产市场已经陷入了泡沫时代。房地产市场的总需求曲线出现了典型的泡沫经济正斜率的特征——价格越高，购买的人越多，这和传统经济学理论相悖，预示的则是投机者在房地产市场中的参与比例极高，而一些理性投资者也日渐游离在投资与投机之间。

2003年，经济学家凯斯和席勒在《房地产市场存在泡沫吗？》的论文中曾经分析了购房者在房价上涨时变得更为活跃的原因：购房者原来认为根本买不起住宅。在价格持续上涨后，他们发现反而可以接受房价了。因为他们预期房价将继续上升，而住宅的增值将提高他们支付房价的能力；在正常情况下，购房者需要有相当的支付能力才敢买房子。但如果房价上涨很快，购房者就会认为房产增值有利于自己的投资增值；许多初次购房的人会认为，房价上涨那么快，如果现在不买，以后更买不起；最重要的是，购房者普遍相信房价只涨不跌，购买住宅的风险很小。而萨缪尔森对这种图景的描述则是“纯粹的无限的群体性自我实现的金融梦境”。事实也确实如此，很多买家完全沉浸在对获利的胡乱猜想上，有些甚至是故意忽视将来的获利情况，幻想自己必定能在风险巨大的“博傻”交易链中全身而退。

泡沫已经形成，如何刺破泡沫？有些天真的经济学家认为，可以通过大量增加供给等市场化方式来调控房地产市场，这其实是书生之见。且不说大量增加房地产供给是一个漫长的过程，即使能一蹴而就，供给也会被过度的投机以及无限的资金轻易吞噬，房价短期仍然难以看跌，强烈的正反馈机制甚至会进一步放大泡沫。问题的焦点在于，此时市场已经严重失灵，如果还希望能够借助市场机制发挥作用，无异于南辕北辙。

在上世纪70年代，台湾房价经历过两次暴涨，彼时的经济背景和内地大同小异，都是经济高速增长、流动性过剩，当时政府尽管出手干预，但是仍然没有认识到泡沫经济的非理性实质。继而在1988年开始的房价再次暴涨中，政府优柔寡断，坐视不管，冀望市场能自动调节，然而市场“并没有心和大脑”，台湾的房地产泡沫迅速膨胀，最后带来的是随后的房地产市场崩溃。这个例子的潜在含义是：在非常时期，政府必然要坐言起行，投鼠忌器只能是自酿苦酒。

事实上，抑制房价上涨势头所需要的政策工具非常简单：征收高额的托宾税——对交易环节征收高税收，这是伟大的经济学家托宾的伟大发明，也是世界各国调控市场过度投机的惯用手法。甚至在中国股市的调控中也被证明是功效非凡，5月30日股市印花税大幅调整的效果就是立竿见影。而吾国邻邦也早已祭起此利器——2006年韩国对出售第二套房产以上的卖主征收30%的资本收益税(相当于对交易增值部分征收所得税)，从2007年起，改为对出售第二套住房的卖主征收50%的资本收益税。1996年的时候，为了抑制房地产投资，新加坡甚至规定购买房屋如果在三年内转卖的，必须征收100%的资本收益税。如此，短线投机行为已经无利可图，炒作自然也就偃旗息鼓。

纵观历史，政府在经济发展中的角色是一个永恒的话题，如果房地产市场已经失去自律能力，选择正确的发展路径就是政府责无旁贷的历史使命。

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