买卖带租约二手房应谨慎“买卖不破租赁”原则

 成也萧何，败也萧何。带租约的二手房，有时候是吸引投资客的“香饽饽”，但也会变成引发一系列纠纷的“祸首”。一场新房东拒当“包租公”赶客的闹剧日前上演。
 
租约未满，老房东就将房子转售。完全蒙在鼓里的租房客刘小姐并不知情，住了一年多的安身之所，房主已经偷换。接手买下这套二手房的李先生也未想到，买房后还要履行原有租约。

去年3月，刘小姐与老房东吴先生签订租赁合同，租下闵行区某套房子居住，合同约定租期2年。今年3月底，吴先生将房子卖给了李先生。李先生不愿继续出租，要求刘小姐搬走。 
而刘小姐认为，买卖不破租赁，虽然房屋转手，但李先生应继续履行租赁合同，以保证自己的居住权。双方谈不拢，李先生于是撬开房子的门锁，将刘小姐自备的厨卫用具全部搬走。直到110出面，家具才得以找回。偷偷卖房造成这一切后果的原房东早已销声匿迹。

对此，法律界人士建议房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款。或在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明。买家在买房前应仔细审查该房有无租约。可在合同中明确约定合同成立的前提条件是不带租约，如果有针对租约设定相对较高的违约金对卖家进行约束。一旦卖家违约，维权也有据可依。

面对吴小姐面临的困境，律师建议吴小姐采取法律途径解决。可向法院要求继续履行租赁合同，也可依据合同法中规定的“买卖不破租赁”原则，把新老房东一同列为被告索赔。

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