地价赶超在售楼盘房价 杭州三墩将现万元房？

让我们从7月9日开始，重新审视三墩。

当天，杭政储出[2007]23-26号四宗地块在杭州市公共资源交易中心挂牌出让。这四宗地中，除23号地块位于文教区外，其余的三宗地块相邻，都位于杭州西北部的三墩板块。引起轰动的起源，正是这三宗地之中的24、25号地块。当天，来自东阳的中天房产分别以7077元/平方米和7750元/平方米的楼面地价竞得这两宗地，基本赶上或超过三墩目前在售的亲亲家园、颐景园、兰韵天城等大批房源价格。第二天，坊间马上就有传言：有楼盘捂盘涨价。【延伸阅读：炒房、捂盘助推各地房价疯涨 政府或出调控重拳】

时至今日，楼盘涨价早已经从传言变成现实：从最近的市场行情来看，距离土地出让半个月以来，三墩新盘每平方米普涨300-1000元左右。但事情显然并没有就此结束。在杭州各大房产论坛上，三墩房价会不会“超过万元”的议论声开始此起彼伏，而这，显然也是一个让众多购房者异常关心的话题。

拿地单价赶超在售楼盘均价

房价一直是5月以来杭州楼市的热门话题之一。这个话题，经过7月9日那场土地拍卖之后，进一步升温。除中天竞走的两块地楼面价每平方米超出7000元之外，由中国海外发展公司与中海房地产开发有限公司联合夺得的杭政储出[2007]26号地块，其楼面地价也达到5612元/平方米。这个地价也超出了三墩过去拍卖的地价。

这三宗地块互相毗邻，东面是铭雅苑，东南面是等待交付的三墩·颐景园，西面不远处则是西湖科技园区，北面的不远处则横亘着一条铁路。根据杭州市国土资源局的土地出让文件，三宗地块的容积率均不大于1.8，出让面积分别为178亩、168亩和50亩，建筑物最大高度为80米。同时，受新政影响，该楼盘套型建筑面积90平方米以下的住宅面积所占的比例，必须在开发建设总出让面积的70%以上。在采访过程中，大多数业内人士分析认为，这三宗地块的条件，更适合开发公寓项目。

参与26号地块竞买的天阳置业相关负责人事后告诉记者，他们内部在拍卖会之前定下的拿地上限是4500元/平方米左右，“但现场情况完全出乎意料，我们最后一次的报价已经远远高出了之前定下的上限。”但是在另外两宗以超过7000元/平方米的楼面地价成交的土地面前，26号的价格已经显得十分“理性”。【延伸阅读：楼面地价11912元 香港嘉华10.9亿再造广州新地王】

而三墩拍出高价地块的背景则是，今年以来三墩相对比较平稳的房价。以亲亲家园为例，2007年的1月、3月、4月、5月、6月，该盘一共推出5批房源，开盘单价在6500-7200元/平方米之间，透明售房网显示的成交均价则在6516-7295元/平方米之间(以幢为单位的成交均价)徘徊，价格出现差距更多的是因为房源在小区所处位置的优劣。也就是说，中天拿下的这两宗土地的楼面地价，已经超过了亲亲家园大部分房源今年的销售均价。

新盘普涨300-1000元

根据业内人士测算：按照中天房产拿下25号地块的楼面价格7750元/平方米计算，加上建筑成本、财务成本以及一些必须缴纳的税费，25号地块今后的成本价绝对将超过1万元/平方米。

“‘万元房’将现三墩。”这句话之后就频频出现在各个楼市论坛上。而同个区域兰韵天城、西城年华等楼盘的调价行为，让这种担心更有了真实性。据记者调查，最近两个星期以来，三墩北区以及申花路板块的各大楼盘，普遍将销售价格上提了300-1000元/平方米。这些区域内新房不多，也许是开发商“硬气”的另外一个理由。根据透明售房网显示，三墩目前可售住宅房源中，有很多都是尾盘，总数则不到500套。【延伸阅读：三墩区块吸引众人眼球 经济型户型逐渐成为主流】

在二手房市场上，三墩区域的二手房挂牌价也出现了明显上扬。“周边土地拍出了高价，在售楼盘涨价肯定是最直接的影响。”合创行销机构毕明辉认为，这种区域价格的上扬，并不是正常的上扬，而是由于个别因素造成的。“从长期来看，因为土地的特殊性质，我认为地价是会往上走的，但短期内房价这样走高，显然很不理性。”他认为，根据偶然拍出的高地价调整楼盘销售价格，是开发商急功近利的表现，最终还要看市场能不能接受。

而根据最近半个月之内透明售房网成交房源的跟踪观察，记者发现，上述提价楼盘的房源成交价格基本上仍然稳定在之前的水平上，不过也不排除这是因为预定与成交之间有15天时间差的原因。另外一方面，这些楼盘的预定行情也同样平稳。中原地产相关人士也坦言：最近三墩区域虽然有部分卖家提高了挂牌价，但成交情况依然比较稳定，“个别房子以高价成交也是有的，但不排除房子本身条件就比较好。”

天阳置业营销总监石炎认为，地价对房价产生影响，市场真正的反应，起码要到8月份才有体现，而明朗化则要等到九十月份。为此，天阳置业开发的金水岸原本定在7月份推最后一批房子，现在则可能推迟到下个月。

定位是个大难题

对于业内人士来说，他们更关心的话题，除了房价，可能是24、25号地块将做什么样的项目。

“从地块因素来看，产品还是比较难做的。如果不考虑价格，一般的操作思路，无非是做成小高层、高层，但考虑到成本会超过1万元/平方米，只能做高标准配置，这样成本会更加高。但如果不做，肯定又卖不出高价。”毕明辉告诉记者。

汉嘉地产机构的林坚也发表了同样的观点。他认为这个项目的定位会很麻烦，“纯属走高端的话，不具备先天条件，因为90平方米以下要占到七成；如果是平庸产品的话，又对不起这个地价。”【延伸阅读：“90/70”催生新住宅产品 90平3房或掀户型革命】

拿下土地的当天，中天房产投资策划部胡经理在现场接受采访时曾表示，他们对三墩板块未来的前景十分看好，随着商业配套的成熟、交通的跟进、地铁的规划，该区域发展前景非常乐观。事后记者再次联系胡经理。他以“有些方案还在调整中，不方便现在透露”为由，婉拒了记者的采访，并表示“过段时间再谈”。

记者采访的多位业内人士，都表示了对该项目的担忧。曾经运作过三墩某楼盘的一位开发商总结说，三墩区块的客户群体年龄层都不太大，以“70后”居多，他们的收入相对稳定，有一定经济积累，但在购买房子的时候十分务实。“从我们项目的经验来看，总价七八十万元的三房，更符合他们的要求。”显然，这样的物业类型，很难出现在中天项目中。

除此之外，林坚也认为，这次拍出的高地价，使得三墩区块的卖点提前释放，肯定会增加近两三年的销售压力。“三墩目前需要解决的是一个人气问题。如果人气上去了，三墩板块的五里塘河商业街和厚仁商业街也会加快建设。这对于中天项目会是个利好。”但人气会不会伴随着今明两年交付高峰到来，还是一个问题。

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