地产股强势探源：房价上涨和人民币升值预期不改

从5月16日除权日算起，截至昨日万科A(000002.SZ)在2个半月间累计上涨已经达到82%。《第一财经日报》近日采访的机构和市场人士分析，加速发行的公募基金被认为是万科此轮上涨的主要推手。全国房价普涨和不断的并购、重组等外延式增长，则是整个房地产板块上涨的基本面因素。

“考虑到5月30日以来两市成交量不断萎缩，直到近期才有所放大，几乎可以判断，万科、保利地产(600048.SH)等房地产股大幅上涨后面，是来自公募基金等机构的资金。”国信证券资产管理部一位人士对《第一财经日报》表示。“公募基金看好房地产行业是有理由的。一方面全国房产价格持续普涨，万科等龙头公司业绩增长强劲。另一方面，很多民营房地产公司在宏观调控的背景下，很难向银行融资，于是更多地通过增发把好的资产放进上市公司来。这种外延式的增长也使得一些公司的基本面得到很大改善。”

中投证券基金分析师丁简表示，5月和6月两个月份，共有8只基金发行或扩募，总共新募集资金约900亿元。这些基金成立后相继建仓，其建仓期正经历了本轮房地产股大涨的时间周期。

2003年，万科A净利润比上年增长41.80%，2004年增长61.91%，2005年增长53.80%，2006年增长59.56%。根据目前的销售情况，不少研究者认为，2007年公司的增长速度可能会更快。今年1至6月份，万科实现销售231.2万平方米，销售金额174.7亿元。同期，全国70个大中城市房屋销售同比上涨了7.1%。

万科的股权激励措施也被认为是其做好业绩的主要动力之一。该项激励截止到2008年。

除了万科，整个房地产板块都表现强劲。一个月以来，深证房地产指数上涨了36.91%，上证房地产指数则上涨了30.75%。重组和资产注入题材中，*ST金泰(600385.SH)已经连拉了21个涨停板。中宝股份(600208.SH)涨幅也相当可观。

“我们最近和很多研究人员有交流，总的看法是，政府会越来越倾向于用比较市场化的方式调控楼市，这样对市场的影响不会很激烈。其次人民币持续缓慢升值。从这两方面来看，投资房地产股的风险并不大。”深圳一家信托私募总经理对记者说。

尽管相对于香港上市的内地一线房地产公司，A股市场地产公司，尤其是二、三线公司的市盈率普遍偏高，但是分析人士认为，用市盈率衡量地产公司价值可能并不是目前看多者的主要观察角度。

“他们把地产公司当成封闭式基金来看待。”深圳投资人任维杰分析，地产公司兴建的物业在目前资产价格不断上涨的背景下，具备了越来越多的金融属性，地产公司就像一只持有物业的基金，并且其股价相对于物业的账面价值，还有一定折价。

“现在还不能说地产股就有泡沫。”华林证券研究所所长刘勘说，但是他还是提醒投资者要注意风险。

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