商品房产权登记酝酿重大变革 预售房将可登记

我国商品房产权登记领域正酝酿一次巨大的变革，“一房多售”、“共有物业的登记”等困扰行业的问题将以法律的形式予以明确。

建设部日前发布的公告称，依据物权法的有关条款制定的《房屋登记办法(征求意见稿)》已经起草完成，开始向社会各界征求意见，以求统一和规范全国各地的房屋登记行为。 

预售房可以登记

“预告登记”制将会给国内的期房销售带来“转折性的变化”。据业内人士分析，对于购买期房的消费者来说，取得房屋权属证明之前往往存在权属的真空期。在这一过渡阶段，对购房者的权益进行确认，将从根本上解决“一房多售”的问题，防止开发商在“真空期”再次售房或者进行房产抵押的行为。

在现行的房屋销售制度下，大部分房屋买卖是从期房开始的。去年，广西北海的一个楼盘中，竟有多名上海投资者发现所购预售房有两个以上的买主。同样的“一房两售”和“一房多售”事件在国内的房地产市场经常出现。由于购房者无法登记期房的产权，纠纷发生后，购房者常常成为最大的受害方。

《房屋登记办法(征求意见稿)》使期房产权登记成为可能，期房购买者的权益得到了保护。根据草案第五章的有关规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押时，都可以约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。

按照草案，如果已有预告登记约定，但开发商拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。办理预告登记后，当事人可以在三个月内向登记机构申请房屋权属登记。如果符合条件的，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。

共有产权有明确规定

车库、会所等小区共有部分的产权、共有产权房分割问题都是目前房产登记领域争论的焦点。

针对小区共有部分的登记问题，《房屋登记办法(征求意见稿)》明确规定，申请房屋所有权初始登记，应当将建筑区划内的公共场所、物业服务用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记，登记机构在登记簿上予以记载，但不发房屋权属证书。

对于同一套房产有多个权利人共同拥有的情况，如果登记簿已经记载了共有人不得分割共有房屋的约定时，部分共有人提起房屋分割转移登记申请的，登记机关不予办理。共有人如果要分割房屋，需有重大理由或共同共有人丧失共有基础，共有人还应当提交相应的法律文书或者其他共有人的身份证明和书面同意文件。

除此以外，《房屋登记办法(征求意见稿)》还对很多房产登记的细节作出了明确的规定。征求意见稿中要求，房产所有权登记在30个工作日内完成，他项权利登记在10个工作日内完成，预告登记、更正登记在10个工作日内完成，而异议登记、查封登记在1个工作日内完成。

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