提高申请门槛 增加保障面积 经济房新政宽严相济

《杭州市区经济适用住房管理办法》(审议稿)近日对外公布。这个在上周五杭州政协主席会议上初次露脸的《办法》，尽管还未正式出台，但关于新政的讨论早已沸沸扬扬。新政实施后对杭州解决住房困难，到底会有怎样的影响？

从1999年杭州实行经济适用住房制度开始，每一次与经济适用房有关的消息都会引起大讨论。新《办法》和以往相比，到底有哪些不同呢？

抬高申请门槛，定位低收入者

[内容]新《办法》第二十一条规定，购买经济适用住房，必须同时具备下列条件：一是家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上(含符合杭州市安置条件的军队人员)；二是已婚[含离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；三是申请家庭房产建筑面积小于48平方米(含)；四是家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%(审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定)。

[影响] “具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上”，是新《办法》规定的新条件。和以往“持有市区居民户口”相比，新条件要求申请人已在杭州工作和生活了一段时间。

最大的变化，是对收入的界定。新《办法》的保障对象定位于“低收入家庭”，即“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%”，而按照老办法，保障对象是“中低收入家庭”，即“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入”。

以上两点可以看出，经济适用房的保障范围在向杭州本地户籍的长期留住的低收入者倾斜。经济适用房的申购门槛进一步提高了。

但也有人认为，5年的标准不上不下，如果要体现经济适用房属地管理的特性，不如再提高要求。比如居住满10年、20年，先解决老杭州人中的住房困难户，然后再放宽政策，解决新杭州人中的住房困难户。

此外，对面积的认定也更严格，由“住房”改为“房产”。相关人士表示，在实际操作中，考虑到部分家庭购买了商铺、车库等非住房，为体现公平性，这些非住房也将纳入家庭房产面积核定范围。原来的“住房建筑面积小于48平方米”将改为“房产建筑面积小于48平方米”。

放弃选房，再申购要在2年后

[内容]新《办法》第二十八条规定，列入选房公告范围的申请家庭，若未参加当期选房或选房后放弃购买的，《准购证》作废，并且自当期选房开始之日两年内不得重新申请购买经济适用住房。

[影响]这条规定显然是为了防止申购者因为选房号比较靠后，或因为当期房源不理想而放弃选房，重新登记选房，造成《准购证》积压，影响经济适用住房公开销售进度。因为按照原政策，摇中号后放弃选号或选房后放弃购买的，原《准购证》作废，购房者重新申领《准购证》，准购证号码轮到末尾。

每期公开选房都会出现有人放弃房源的情况。记者曾经在采访中碰到过一些参加了两轮申领才买到合适房子的申购者。还有些房源已经被选走，最后申购者放弃购买，成为积压房源。

可以想见，该条规定实施后申购者在放弃选房时会更慎重，因为除2年等待时间外，按照以往经验申领新《准购证》、等待选房也需要1~2年时间，新房交付、入住又要时间。也就是说，放弃一次选房机会至少需要3~4年时间才能等来一套新房源。

高层、小高层增加保障面积10平方米

[内容]新《办法》第二十条：经济适用住房保障面积标准为：(一)家庭成员3人及以下的，保障建筑面积60平方米；(二)家庭成员3人以上的，保障建筑面积80平方米。高层、小高层住房可增加保障建筑面积10平方米。

[影响]每期经济适用房选房结束，都会产生一部分积压房源，除了位置偏远以外，这部分房源不受欢迎的最大原因是面积不适合。目前的经济适用房主要为高层、小高层，住房公摊面积相对较大，一套建筑面积70平方米的经济适用房，如果是高层，最后得房率可能只有75%左右，实际使用面积只有50多平方米。对好不容易盼到一套经济适用房的申购者来说，与其花光积蓄背上债买套不适合的房子，不如再艰苦一下，等待下轮选房的机会。

从记者了解到的情况看，新《政策》中明确，“高层、小高层可增加保障建筑面积10平方米”，得到了很多人的认同。可见多数申购者都觉得此前高层、小高层的房源户型偏小，既然不能有效提高得房率，就只能增加保障面积了。

建立经济适用房“内循环”

[内容]新《办法》第三十一条：经济适用住房未满限制交易年限不得交易。限制交易年限期满后，房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式：(一)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易，上市交易时，按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金和减免的相关规费等。(二)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买方人无房产的，交易时可减免相关税费。(三)向政府申请经济适用住房回购。回购价格由市价格主管部门按照届时经济适用住房的价格并结合成新确定。

[影响]新《办法》通报前，曾有知情人透露，此次新政出台政府各部门之间争议最多的就是关于经济适用房上市和回购的问题。而从通报后的情况看，坊间争议最多的也是这个问题。

尽管按照老办法，虽已明确“5年内不得上市交易出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益”，但对如何“缴纳收益”一直没有出台细则，新《办法》则予以了明确，而这也正是争议最多的。

争议主要集中在三方面：1、按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金是不是太高？2、“符合经济适用住房购买条件的家庭”、“买房人无房”如何判定？3、政府回购可不可行？

如果经济适用房真的按照新《办法》上市，那么上市确实变得无利可图。有人认为未来经济适用房房源中会有相当部分不是上市出售，而是出租。事实上，目前这种情况在经济适用房集中区域已经出现。

从新《办法》透露出来的一个信息是，政府的态度是倾向于建立经济适用房的“内循环”系统。如果经济适用房能够实现“内循环”，让原申购者在经济条件改善后将手中的经济适用房置换给新的申购者，那么经济适用房利用率能提高，其保障房的性质也更突出，而且经济适用房房源只需要维持总量平衡，不必每年大规模新建。这是一个最理想的模式。

但其中，有几个问题不可避免：一、有能力改善居住条件的申购者未必愿意把房子让出来，而可能由自住转为出租。根据2004年出台的《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》第十条规定，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，5年内不得上市交易、转让、出租。”那么5年后可不可以出租呢？目前杭州市相关管理办法中还没有与之有关的规定。

可借鉴的是《北京市房屋租赁管理办法(草案)》，该《草案》提出，经济适用房、危改房等在享受政府优惠政策土地上建的房屋出租，出租人应当将租金中所含土地收益上缴国家。但截至目前该《草案》未见正式出台。

其二，购买了经济适用房的人愿不愿意让政府回购？记者从杭州市房地产相关管理部门了解到，之前杭州市未进行过类似的房产回购，而新《办法》中对政府回购价如何确定也并不明确。经济适用房从买入到出售，肯定会受到地段升值、个人房贷利息以及折旧等多项因素影响，如果按原价进行政府回购显然不够科学。

如果上浮价格回购，因为要消除经济适用房的投资属性，杜绝炒买炒卖，政府不可能把回购价格定得过高，此前北京市曾提出在原价基础上“上浮20%”回购的做法。如果以此为标准，根据杭州目前的经济适用房价格，回购价可能在2964~3588元/平方米(保障面积范围内)，这样的价格水平可能远未达到出售方的心理价位，结果就是政府能够回购到的房源可能不多。

其三，即使前两个问题能够得到适当的处理，进入再循环的经济适用房仍有可能因管理漏洞而和初衷有出入，比如对再购买人的身份确定。经济适用房要实现理想的“内循环”，可能还需要更严格、也更严密的制度管理。

杭州四条新政打击囤房

不得借抵押手段来囤房

[政策]房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预(销)售审批时，不得办理在建工程抵押和现房抵押，以促使全部住宅房源能在网上公开对外(预)销售。

[解读]将可售的现房抵押来达到囤房的目的，眼下，个别楼盘看好后市，确实有这种做法。因为房子抵押后，除非解除抵押，否则不得销售。这一措施对一些进入现房销售阶段楼盘的惜售现象将起到作用。

抑制商品房不上网公开销售

[政策]对未申报商品房(预)销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前必须申报办理商品房(预)销售审批手续，抑制商品房项目不上网公开销售的行为。

[解读]杭州某品牌房产公司营销总监认为，这一举措打击的可能是一些楼盘交付后开发商办大产权证时，将产权登记到自己名下，然后将商品房转为二手房慢慢卖的行为。也就是说，以后，楼盘交付前必须办理商品房销售手续，上网公开销售。

开发企业自留房将集中清理

[政策]房管局将对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均将转为现售房源对外公开销售。

[解读]某房产公司老总认为，四项规定中，这一规定对眼下楼市可售房源的增加是最有效的。一般来说，一个楼盘的房源中约有10%左右的房源为限制房源，不进入销售范围。这部分限制房源一般为超出规划面积的房源。据统计，截至昨天，杭州市不包含余杭萧山两区共有10200多套可售房源(包括商铺、写字楼等)。假如说，这部分房源全是现房，那么，主城区市场上可以新增1000多套房源。

领了预售证，房源一次性全部上网

[政策]房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预(销)售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。

[解读]这意味着，一个楼盘开盘后，只要领出预售证的房源，都必须一次性全部上网。据某开发商透露，这一点和现行做法区别不大。现行做法是，领了预售证后，所有新房源都在三天内上网公示。但对于眼下通行的挤牙膏式的推盘法或开发商领了预售证后推迟开盘，这一规定还是没有什么限制。

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