小账细算令人吃惊 央行加息如何影响供房成本

在7月份仍然较为严峻的金融统计数据面前，央行再次选择了加息，这是本年度以来的第4次加息。相比格林斯潘两年时间17次加息来说，中国的加息还不算过频，金融市场对加息的反应越来越趋于冷静和淡然，但这种紧缩性货币政策对民生的影响、特别是对面广量大的房贷族的影响倒是人们最为关心，数据分析显示，加息对房地产投资者的影响巨大，特别是按月还贷工薪族，供房成本会明显上升。

此次一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；区区0.18个百分点的贷款调整幅度，乍看微不足道，1万元贷款一年多付18元，10万元多付180元。但经济学家算过一笔账，房贷是以中长期贷款为主的，目前最长为30年期，并且银行计息有一种复利效应，小账不可细算。以贷款本金1元为基数计，当复利为5%时，30年后1元的终值利息系数为4.322；利率为8%，30年后1元的终值利息系数为10.062；利率为10%时，30年后1元的终值利息系数为17.449.也就是说，用复利计算时，当利率由5%上升到10%时，其终值利息系数为4倍多。如果购房总价120万元，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10%，每月按揭贷款8775.70元，30年后你连本带利得总支付332万元，其中利息支付232万元，这就是让人大吃一惊的小账细算。

进入这一轮的加息周期以后，房贷平均年利率不经意间从5%升至现在的7%以上，10年期以上的长期贷款已在8%左右，对贷款购房者的压力是显而易见的，而现在每一次提高利率时，银行柜面出现大量提前还款的人就足以说明这种压力。每次0.18到0.27个百分点的小幅微调，表面看影响不大，但长此以往，累积效应不可小视，而一向认为房地产不受利率影响的市场人士，更是要注意什么时候是压垮骆驼的最后一根稻草。

房贷利率上升在给贷款人以巨大压力的同时，银行也要看到不断累积的风险。五年前的统计显示，个人房贷是优质贷款，但进入这一轮加息周期后，房贷不良率明显上升。南京一家区级法院负责人说，银行过去委托我们拍卖房子，一年就那么几套，但现在都是“打包”过来，有时一“包”会有十套八套，都是不良贷款被处置的。相关人士指出，中国银行业也会借鉴美国经验，对房贷资产进行证券化，以向社会释放这部分风险。 

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