经济适用房 社会福利与套利的冲动之间的博弈

时下的房地产业内气氛有点“滑稽”，为数不少的业内人士，以及大量的开发商都在“等待”新宏观调控政策的出台，而“反常”的是，连续几个月，不管各地近乎疯狂的推地、抢地，以及房价、地价普遍上涨，但政府部门出奇地平静。也就在大家带着焦虑的心情观望时，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》在日前出台了，这看上去不像宏观调控的《意见》，它到底有多少深意，对当前的房地产市场会带来什么影响，无疑成了大家关注、议论的热点。

房地产管理的首要问题是如何把社会保障性住宅与市场经济下的商品房区分开来，一是关系人民的生存、安居和社会稳定，二是关系经济的快速发展，推动社会进步，这两者都十分重要，不可偏废。对于社会保障性住宅，政府不但可以直接干预，而且是必须发挥政府的作用，只有这一块解决了，房地产才能有充分发展的基础。至于纯市场运作的商品房，政府不宜采用完全的行政手段，特别是房价，无法用强制的手段。

前几年，在某种意义上讲是混淆了社会保障性住宅与纯市场运作商品房的界限，或者说对社会保障性住宅重视不够，这带来的结果就是城市居民，不管收入差距如何，都不得不面对同一市场，买不起房的人，因为买不起，所以没有及时买房，但最后的结果，是一次一次机会的错失，社会贫富差距进一步拉开，成为一种恶性循环。从2004年开始的宏观调控，重点是对商品房的供应结构进行调整，但单纯的舆论引导、开发商教育没用，“开发商只为富人造房”的观点有很大的市场，所以，在相关政策基本出台完时，关键是政府如何作为。

《意见》的推出，毫无疑问是把社会保障性住宅作为政府作为的重点。在《意见》中，有几个方面是非常值得关注的：一是廉租房的重要性被强调，居民享受廉租房政策的范围从原来的“城市最低收入住房困难家庭”变为“城市低收入住房困难家庭”，虽然是少了一个“最”字，但廉租房的现实性和可行性就扩大了。二是对经济适用房作了进一步的规定，《意见》强调，购买经济适用房后，如再购买了其他商品房，则原经济适用房由政府回购；五年后经济适用房虽然可以上市交易，但收益部分可能是政府占大头，并且政府有优先购买权。三，最为关键的是，在《意见》中强调了几个面积。廉租房的面积不得大于50㎡；经济适用房的面积不得大于60㎡；重申新建住宅90㎡以内住宅必须占总开发量的70%。这三个指标的严格执行，势必使商品房的供应有一定的梯度，供应结构不可能不改变。

调整商品房的供应结构是房地产管理的重中之重，如果供应的品种得到了调整，也就是说70%以上的住宅是面向普通消费者和中低收入消费者，那么，其他部分的商品房的价格、定位也就不可能成为社会焦点。一个城市的房价，问题不在某一个楼盘的价格有多高，而在于普遍房价水平有多高，更在于社会保障性住宅是否得到真正的落实。如果落实了，那么一方面是居住问题得以解决，社会得以稳定；另一方面就是房地产作为国民经济的第一推动力的作用可以继续发挥。

当然，房地产宏观调控是一个长远的过程。有人认为，三年宏观调控房价不降反涨，这是宏观调控的失败。其实这是一个误解。房价涨是一个城市整个社会发展到一定阶段的必然，就杭州来说，居民买房最普遍的时候，是房价远没有涨到很高的时候，这两年，虽然房价涨得快，但市民购房总量并不大，这就像目前的股市，虽然指数不断升高，但收益并不同步。事实上，纯市场运作的房地产项目，今后随着社会保障性住宅的保障，目标客户会越来越窄，许多定位为高档住宅的楼盘，虽然卖价不菲，但运作周期会延长，与普通老百姓的关系也会越来越远，而这也是被其他先进发达国家所证实了的。

总之，房地产的理性，市场的健康，供应结构的合理，社会保障性住宅和普通住宅是关键，很难想象一个不足90㎡的住宅会是豪宅，所以只要是社会上70%以上住宅是90㎡以内，那么宏观调控也就基本完成了它的使命，开发商在特定时期的过热行为也就并不可怕。

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