包宗华:房价岂能只升不降

十年前，随着国际游资攻击泰铢，一场大规模的金融危机袭卷亚洲。十年后，我们在祭奠那次浩劫之时，希望能借史鉴今，防范新的危机再次发生。

“特殊的资产负债”不成立

自从亚洲金融危机之后，不断有人以此次危机中香港的房价普遍下降30%以上大作文章，并据此提出房价只能升不能降的论点。其理由是：一旦房价大幅度下降，部分居民用于偿还购房抵押贷款的还本付息金额，要远远高于重新买一套房所需要还本付息的金额，从而形成了一种“特殊的资产负债”，并可能引发严重的社会问题。

其实，上述言论并不正确。用抵押贷款买房，是市场经济中一种正常的“负债”买房模式。出现金融危机后，买房人仍按原合同归还抵押贷款，债务没有增加一分一毫，何来“特殊的资产负债”？再说，用抵押贷款买房的居民，理应具有还款能力，出现金融危机后，他们仍然按合同还款，不应“成为一个严重的社会问题”。还有些从事住房投机的人买了大批住房待售，会因价格大幅度下跌而造成严重亏损甚至破产。但这是投机的风险性使然。

只涨不跌将产生错误导向

“二战”以后，许多西方国家都不间断地出现房地产经济周期。在经济周期的“繁荣”阶段，房地产价格上涨，房屋数量增加，企业利润增长，企业数量也随之增多。在经济周期的“萧条”阶段，则价格下跌，房地产企业亏损甚至不少企业倒闭。为此，人们把房地产业叫作风险性产业。而这仅仅是由经济周期引起的价格升降。至于因供求关系变化等其他原因而引起的价格升降，更是时有发生。

在“二战”以后的几十年，虽说各个国家的地价和房价总体上是不断上升的，但在上升过程中价格时升时降，呈现出波浪式上升的态势。对于低幅涨跌，应视为正常现象；对于高幅的涨跌，则要通过合理、合法的调控来解决。如果有的地区或城市，出现了房价持续过快上涨、只涨不跌的问题，政府应及时采取有效的调控措施，把房价控制在合理的涨幅内。在这里顺便举一个灵敏度高的股票市场为旁证，只要有个一年半载股票只涨不跌，就会形成错误的“导向”，吸引众多群众参与，出现一个畸形的“全民炒股”热潮。

宏观调控亦求降低房价

2006年国务院发布的37号文指出，今后新建设的住房中，中低价位的要占70%以上。这就在以下两个方面包含了降低房价的要求。

一方面要降低平均房价。目前我国统计部门公布的房价是平均房价，它不仅会受到同质住房价格升降的影响，还会受到房价结构变化的影响。此前几年，各城市建设的大套型、高价位住房占住房建设总量的60%以上。实现 37号文的要求后，中小套型、中低价位住房将占70%以上。这一巨大的结构变化，将使平均房价有不小幅度的下降。

另一方面，降低平均套型房价。我国房价是以每平方米为单位来表现的，许多西方国家则以每套为单位来表现。居民买房是按套买的，以套为单位，具有更实用的表现力。为了与国际接轨，建议增加一个反映以套为单位的住房指标，以更全面地反映住房供应套型结构变化及其对房价的影响。可以预测，当中小套型住房占总建房量70%以上之后，平均套型房价将有较明显的下降。

房价能不能降

温家宝总理指出，对房地产业进行宏观调控的主要目的和任务是：坚定不移地解决存在的突出问题，坚定不移地促进房地产业的健康发展。在我国有关的宏观调控文件中，曾经明确地指出了此前房地产领域存在着5个突出问题，其中一个突出问题就是有的城市房价过高。既然“有的城市房价过高”是一个突出问题，就应该按温总理要求，坚定不移地予以解决。可是事实并非如此。

例如，2005年初，有的城市某些地段房价达到每平方米8000元，是公认的过高房价。可是，经过2006年的调控，到2007年初，这个地段同档次住房每平方米价格竟高达1.4万元。这至少说明了有些地方政府在房价问题上的“无作为”。当然，这也不全是城市政府的责任。因为如何处理已经高涨的房价，是一个很棘手的难题。在2005年之后的宏观调控文件，就没有对已经过高的房价提出是否要解决的问题，也没有提出对过高房价继续上涨的城市应否“问责”的要求。

对此，亟需回答以下三个问题：第一，对已经过高的房价，特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价，是否应该把它适度地降下来；第二，今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题，是否要实行“问责”制；第三，对已经高涨的房价，能不能找出一种综合的、合理的措施使其比较自然地、稳步地、适度地下降。以上问题中，第一个是关键。只要明确调控房价是政府不可推卸的职责，就必须下决心把过高的房价，特别是本已过高而这两年又继续猛涨的房价适度地降下来。当然，在具体实施过程中，各地政府应该根据具体情况创造出多种多样的、合理合法的、切实有效的好办法，而不是采用简单、粗暴的行政干预。

（作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长）

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