长三角山居别墅50榜 投资别墅"潜力股"聚营

依山而建的山居别墅，拥有日渐稀缺的山林景观资源。尽管偌大一个长三角，鲜有货真价实的森林别墅和半山别墅，但是在物业持续增值和远离城市喧嚣的诱惑下，这些汇聚在都市近郊山麓或山坡上的豪宅，正日渐成为别墅市场上最夺目的明珠。

隐卧于紫金山东麓的帝豪花园，算得上南京最早的山居别墅。几百幢别墅前临翠湖，背倚钟山，拥有14.8万平方米的自然山林，放眼望去，满目苍翠，山岚簇拥中确有几分帝王气象。

1996年首批别墅开盘时，帝豪花园每平方米单价还不到1万元。2004年4月，一位香港投资客手中的7幢帝豪花园别墅整体打包拍卖，由江苏省联合拍卖公司主槌，当时拍卖底价为1.06万元/平方米，经过数轮的竞价之后，这7幢豪宅最后每平方米成交单价为1.29万元。

一年后的2005年4月，又有6幢别墅拍卖，起拍参考价为每平方米1.6万元，一小时内交易完成，最终成交单价1.76万元，高出底价1000～1500元/平方米，单幢别墅最高拍卖价高达639万元，即每平方米加价2000元，面积300平方米的别墅总价就增加了60万元。

同样的别墅，时隔一年先后两次的拍卖成交价直线上长了36%，每平方米比上年高4500元。目前，帝豪花园的市场价格已经接近3万元/平方米，280～500平方米左右的帝豪花园别墅，市场月租金为3500～5500美元/月，最高月租金近50万元人民币，在南京别墅中位居翘楚。“越是独特的山水资源，开发商对别墅的开发就越是精细，可替代性更弱，稀缺的山林景观资源决定了别墅今后广阔的增长空间。”中凯佘山别墅营销策划总监袁可可向本报记者指出。

别墅聚营

近年来，山居别墅在长三角已经逐渐形成板块，上海的佘山、杭州的午潮山和南京江北的老山、江宁的将军山、翠屏山、东郊紫金山以及汤山一带等等近郊山林地带别墅尤为著名。位于佘山核心板块的月湖山庄，是佘山板块中最具中国园林建筑特色的楼盘。开发商是园林设计出身，月湖山庄的设计过程是先建林后建房。2003年月湖山庄开盘时，均价大约是1万元/平方米，总价在500万～1000万元之间，当时佘山核心板块中仅有紫园和佘山银湖别墅。

佘山月湖山庄后来的价格表现，反映了佘山板块的强劲增长潜力，也为随后开盘的佘山高尔夫别墅、世茂佘山庄园、紫都·上海晶园等高档山居别墅确立了价位标杆。2004年，佘山月湖山庄的涨幅达到70%～80%，之后每年大致保持40%的涨幅，到2005年时，总价已经跃升到每套2500万元以上。迄今，在大佘山板块中，已经聚集了30多个别墅项目，总计约4000～5000幢独幢别墅，蔚然壮观。

与上海佘山的区域位置相似，同样距离市区约30公里的杭州青山湖森林板块，也成为别墅聚集区，包括绿城西子·玫瑰溪谷、青城·山语间、中都·青山湖畔、锦绣钱塘等别墅楼盘。距离青山湖森林公园1公里的青城·山语间别墅，2005年开盘价格是4000元/平方米，现在价格涨到8000元/平方米，据青城·山语间售楼人员介绍，尽管拥有雄山胜水，但湖区别墅均价只有7000～8000元/平方米。“主要原因是别墅区的配套设置普遍不足，影响了人气。”近年来，杭州的午潮山板块别墅开发也呈现出爆发式增长的态势，依山而建的大大小小几十个楼盘，普遍快速增值。如九月森林，2001年以110万元购进的380平方米别墅，现在卖到650万元，博雅·水木清华2003年开盘均价为每平方米3000元，去年也涨到1万元。

南京别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟。2005年，南京别墅还集中分布在以将军山、翠屏山和韩府山为核心的三山板块。从去年下半年到2007年，南京逐渐形成了以城市豪宅为主导的紫金山板块，以第一居所为主导的三山板块，以及以度假物业为主导的老山板块。

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