2007下半年杭州别墅排屋市场分析　

杭州历来与别墅为营，因为西湖等无法拷贝的人文、自然资源成就了别墅的得天独厚，自古以来就有豪门巨贾在杭州建宅，留下了很多的名人故居，也因此有了深厚的文化积淀。但近几年来包括别墅市场在内的房地产行业都经历了政策调控的动荡，从2003年国土资源部停止别墅用地供应，到2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。但能住在西湖边的梦想与越来越少的别墅，更加增添了别墅的稀缺性，“物以稀为贵”，也助成了杭州别墅市场一直以来的坚挺。

杭州不仅有西湖和钱塘江，还有西溪、闲林、小和山、之江、银湖、湘湖等区块，独特的自然景观与人文资源都是成为别墅不可多得的条件，这不仅是为追求高品质生活，更是对自然景观资源的尊重与充分利用。那么，杭州哪些区域是别墅的摇篮呢，一起来如数杭州别墅“家珍”。

小和山板块：

小和山板块历来都是杭州高档房产的集聚地，以休闲度假别墅区和现代大学城为人关注。此板块的特质主要以城市别墅和山水别墅为主，城市别墅融入了主城区大城西板块的发展方向，增加了居住的便利性，山水别墅主要依靠一流的自然景观，北面小和山森林公园，南面午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人。高教园区落户于小和山，增添了优越的人文环境。

客群主要以浙大教师、私营企业主为主，属于城市精英阶层。其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。而且随着此版块辐射范围逐步放大，省内客群也随之增大。

西溪闲林板块：

西溪湿地原本就是这一板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。闲林有很多项目是侧重排屋和别墅的，之所以将西溪与闲林放入一个板块就是将西溪与闲林相结合，形成呼应。

板块内产品特征呈现三极化，顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主，其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导，个体私营业主等。再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。

之江板块：

2004年8月，杭州市政府把转塘镇纳入之江度假区，转塘一直都是盛产别墅的区块，之江区域可开发土地已非常稀缺乏，开发方向已逐步转向转塘区域。此板块的特质出是传统高档别墅区的形象，杭州别墅在告别了城市别墅后，较早的市场化操作的别墅主要集中在之江国家旅游度假区，出现了一批优秀别墅住宅区，如九溪玫瑰园、西湖高尔夫、西湖花园、东方苑、景月湾等项目。

客群以整个浙江温州、义乌等地的较有实力的工商企业经营者为主，另外还有的杭州华侨，职业构成多为各个领域的精英高级领导层。高端产品仍然以全省企业主，精英阶层为主。

良渚板块：

良渚区块以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，良渚文化是环太湖流域分布的以黑陶和磨光玉器为代表的新石器时代晚期文化，因1936年首先发现于良渚而命名，距今5300—4000年。板块内群山延绵，满目苍翠，盆地、山谷与天然湖泊散布其中，香樟、翠竹和原生态植物。形成了文化板块和生态板块的特征，以良渚文化村、新湖香格里拉为代表。

排屋产品客群以浙大教师、三墩一带私营业主、金融、IT等高收入行业高管为主。别墅产品客群以杭州人占到多半，企业主和企业高层为主，分为本地人和新杭州人（在杭州有公司或办事处）。也有部分外地客户，如上海。

湘湖闻堰板块：

闻堰镇位于湘湖风景区内，闻堰板块优美的自然风光和优越的人文条件，带动了休闲房产的兴起，而且随着地铁一号线的动工开通，区域可居住性大大提升，缩短了与主城区距离，可居住性大大提升，有成为第一居多的先天条件。以奥兰多小镇、宋城地中海别墅、苏黎士小镇为代表项目，且大都集中在湘湖旅游度假区，世界休闲博览会，提升激发了区块的热度。随着临湖别墅的开发，将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念。

别墅产品客群以杭州、萧山大公司的企业主，排屋客群以公务员、医生等高收入行业高管为主，还包括部分华侨。随着区域发展成熟，主城区客群认可度提升，杭州客群比例将提升。

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