左手抢地右手"圈钱" 揭开房地产企业的扩张秘密

截至8月30日，沪深两市64家房地产企业公告了2007年中报。据记者统计，上半年53家公司实现盈利，11家公司亏损。64家公司上半年实现主营业务收入453.11亿元，较2006年同比增长51.1%，其中前20家公司主营业务收入为357.01亿元，占行业的79%。64家公司上半年共实现净利润69.87亿元，较2006年同期增长62.6%，其中前20家公司净利润为60.44亿元，占行业的86.5%。

资金素来是房地产业的命脉，牛市则为它们打开了直接融资的快车道。今年以来，众多房地产公司争相通过IPO、增发、配股和借壳等方式来分享牛市“盛宴”。伴随着金地集团的再融资计划，房地产行业今年以来的融资总额也达到了千亿之巨。各地不断被改写的“地王”纪录，也在显示着地产巨头的庞大胃口。

“新圈地运动”

今年以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于多个城市的土地拍卖现场，继而展开有声有色的“厮杀”。这一轮类似于豪赌的“圈地运动”，已与前几年试探式进入二三线城市的举动截然不同。

市场与资本的携手前进，在某种程度上加剧了这场新圈地运动的竞争热度。

8月，曾几次在多个城市拿地无功而返的金地集团（56.68，-1.41，-2.43%）终于长舒了一口气，因为8月伊始便把两块地纳入囊中。8月1日，金地集团用22.6亿元在天津拿得33万平方米（规划建筑面积，下同）的土地；3日，又以6.8亿元在西安拿得32万平方米的土地。

事实上，金地集团频频拿地仅是这轮大型房地产开发商，尤其是上市房企疯狂圈地的一个缩影。相对于保利地产、万科等近几个月来大量圈地的开发商而言，金地集团的表现多少有些“小巫见大巫”。

此轮全国跑马圈地中，保利地产（82.01，-1.98，-2.36%）无疑是一匹骁勇的快马。继6月份用7.7亿元在沈阳、重庆拿得土地后，7月份保利地产上演了“疯狂的拿地”。 仅在短短两个月内，保利地产在全国7个城市拿下了11幅地块，同时，为这些地块支付了82.9亿元。

同样，作为中国楼市领军企业的万科，在此轮圈地中也格外抢眼。粗略统计，仅7月份，万科就在北京、东莞等城市拿下多块土地，为此支出近60亿元。

7月30日，招商地产公告，在苏州购入两块土地，总用地面积达到27.75万平方米，总价13.28亿元。

放眼望去，几乎所有的全国布局的上市地产公司都在此轮圈地运动中大显身手。对此，中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，这是称其为“新一轮圈地运动”的最直接的理由。

“看一看地产上市公司近段时间的公告就不难发现，或发债或增发，而土地储备无疑是上市地产公司融资最大的筹码。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙说。

截至8月中旬，近3个月以来7家上市房企已经在15个城市投入超过300亿元，储地超过1000万平方米，而这一轮的圈地热潮还在迅速蔓延。

连续融资

地产大鳄在“招拍挂”市场一掷千金豪情的背后无不是来源于上市融资渠道畅通的支撑。

沪深股市的历史上，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内大手笔融资。

至此，房地产上市公司今年以来通过公开增发、定向增发和配股等方式融资金额合计达到1149.45亿元。

值得注意的是，不少房地产上市公司上次融资刚完成不久就宣布进行第二次融资。7月初，金地集团刚完成44.99亿元的非公开发行；8月16日公布通过公开增发募集35亿元资金的栖霞建设，也是定向增发刚完成不久。

在上次融资完成后不久就实施第二次融资，去年7月才上市的保利地产表现得也相当明显。保利地产IPO时募集到的资金只有20.18亿元，8月完成的公开增发募集资金已高达70亿元。此外，泛海建设、万科等均属于这种情况。

房地产企业在融资问题上表现出来的“急吼吼”，是希冀将自身从高负债中解放出来。

记者从中国人民银行、国家统计局了解到，从2003年以来，我国房地产企业的平均负债率一直高于70%。

目前国内房企巨头“高负债”的背后，有着“高增长”的支撑。北京大学不动产研究中心主任冯长春则指出，目前这种资本市场募集资金——高价拿地——股票上涨——再融资的模式不具有可持续性，一旦市场出现拐点，将面临极大的风险。

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