公寓商铺还是别墅 手握200万买什么最保值?

在很多业内人士看来，土地出让价格不断上涨、市场新增供应量减少，使总价200万左右的商品房日渐稀缺，投资这个价位的物业，可确保资产价格跑赢CPI。

但是，200万元的预算，究竟该投资哪一类型的房产？买房会增加多大的资金压力？政策风险是否会影响房地产走势？目前市场上还有没有潜力楼盘……200万元、一套房，对任何人来说都是一次慎重的选择。《东方置业》今起将展开全方位透视，与读者一同理财。

中心区公寓最保值

信义房产分析师丛力认为，购买中心城区的公寓最保值。世邦魏理仕发布最新研究报告显示，在刚过去的6个月，上海市中心住宅成交量已超越了房产高峰期的2005年3月，并有9%的增幅。目前上海内环内的住宅用地已近零供应，中环线也只有零星住宅用地供应，且每每拍出天价。上海市房地局公布的开发资料显示，静安和卢湾等中心城区新建住宅供应量已在1万平方米以内。因此，中心城区的住宅投资风险已降至极低点。

尽管包括大宁、新江湾城等板块新建住宅价格都已走高，但新房市场仍然有些被低估的“价格洼地”。浦东金桥的金桥瑞仕花园便是其一，精装修公寓房的单价是17000元/平方米，总价大致在155-213万元之间。由于装修标准为2500元/平方米，其实际价格在13500元/平方米，相比其他中内环区域，这个价格很有竞争力。特别是项目还接近传统的涉外高档居住区——碧云国际社区，因此，不仅享有丰富的涉外生活配套，能获得较多的涉外出售、出租机会。同在浦东北部的仁恒家园则属于另一种投资类型。容积率0.8的精装修花园洋房，在浦东北部属于稀缺产品，而且主推的面积在141-203平方米，主要面对实力型购房群体。行业人士依此判断，上述产品的租售价格稳定性强，适合长线持有。

顶级住宅价格最稳定

顶级公寓的价格稳定系数是最高的。在香港楼价暴跌的时期，惟独顶级豪宅经受住了市场考验，价格下跌幅度明显低于其他物业类型，且领先于市场开始反弹。在上海，今年顶级住宅的价格涨势惊人，200万元的预算已经不可能在新天地、古北、陆家嘴等区域购买一套顶级住宅。但是在内地的二三线城市，200万元依然可以购买一套顶级景观住宅。

威海的国际海景城“海御19“便是这样一类产品。它的最小房型在100平米左右，均价为1.6万元/平方米。项目建造在海岸线上，处于威海国际海水浴场的中心位置，具有罕见世界级湾岸环境资源，因此而具有较高保值和投资价值。尤其是该项目采用了大量高科技建材，以世界卫生组织的住宅健康标准设计的室内空间，全年温度保持20℃~26℃之间；采用欧洲标准的先进毛细管技术，全年湿度都能保持在40%~60%范围之内。业内人士分析，随着观光游客的增多，以及所属城市的经济发展速度加快，再过几年，上述二线城市的顶级景观住宅售价可能会达到3万多元/每平方米。

高现金流商铺最受宠

在所有房地产类型中，商铺无疑是最佳的投资产品，与住宅、写字楼相比，它的租金收益率更为稳定。目前，上海商铺的租金回报率大约在8%左右。由于商铺的经营风险强，业内人士一般会推荐投资者选择有明确经营主题的商铺，以确保商铺的出租收益。具有珍稀港口题材的港口型商铺——洋山港城因此被业内专家推荐。它不但可坐享港口强大吞吐量带来的强大人流，另外由于位于港口，属于资源稀缺性产品。分析人士因此指出，该类型商铺未来的租金和售价都将远远高于一般商铺。

根据测算，洋山深水港每年的国际船员年流动量将达60万人，年总计达数千万人次。又设有休闲度假基地，吸引大量游客观光。高收入国际海员和高消费能力的游客，将会给洋山港城带来大量商业机会，这些商业机会将保证洋山港城商铺的高出租率和高租金收益水平。目前，洋山港城的每套总价100多万元，200万元的预算或能购买两套。

经济型别墅最好租

高品质的外环外经济型别墅同样拥有很高的投资价值。根据信义房产的统计，别墅的出租收益率达到11%。中星房地产营销机构执行总经理刘承健认为，相比普通的公寓，经济型别墅的需求量总是很高的，中长期价格将会稳定增长。

松江新城唯一的全功能联排别墅名仕豪庭，位于松江新城英伦风貌区核心地段，每套价格范围在118万-200万元之间。从2005年至今，名仕豪庭一路热销。值得关注的，是政策因素给予了名仕豪庭更大的价值。一方面，政策的引导和开发成本的控制使得别墅产品越来越稀少；另一方面，人们对居住和生活的要求升级又使得市场对别墅产品尤其是“全功能别墅”的需求越来越迫切。当供应量减少遇上需求量增加，全功能联排别墅犹如珍珠，越来越稀少、越来越珍贵。

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