房价上涨出租转出售 租房应细化合同约定违约金

我怕业主涨价转租签了三年长约。现在业主说卖就卖，把我的租约转签给买家，新房东又不认旧账，我该找谁说理去？”周小姐最近很恼火。

像周小姐这样因为房东突然卖房以致租房无着的并非个例。记者通过采访了解到，9月本是职场新人的入职高峰期，房屋租赁供求趋紧。由于房价上涨快，房东将正在出租的房子转而出售，不少在佛山租住多年的人被迫换房，也加入了今年的租房大军。

事件：带租出售　新东家不买账

去年8月，为了保障日后居住稳定，防止房东加租，周小姐和房东签订了长期的租赁合同，租期为三年。但就在不久前，房东将这套正在出租的房子出售了。为了避免向周小姐支付违约金，房东将房子“带租约出售”，周小姐和他签订的合约转签给了新业主。

周小姐告诉记者，新业主并不愿意将房子继续出租，他明确表示，如果周小姐要继续租，就必须加租金。原房东表示周小姐可以继续租，但新业主不认账。双方僵持了很长时间没有结果，周小姐手上的长达三年的租赁合同似乎并没有给她保障。

记者走访了同华西、流行前线、惠景城等租赁的热门区域发现，今年上述区域的租赁情况更趋紧张，租金也有10％￣20％的涨幅。

中介人士告诉记者，上述区域由于靠近中心区主干道季华五路，周边写字楼林立，也有不少公司在附近办公，租赁需求旺盛。但今年求租的以换房的租客居多，来佛工作的职场新人只占了其中的小部分。

分析：房价涨　出售房产获利丰

有多年销售经验的马先生表示，一般来说，将房产出租的业主都有投资需求，出租或是出售哪种回报率更高，这是他们最关注的方面，而现在“天平”的倾斜很明显。

马先生给记者算了一笔账。以惠景城的电梯楼为例，去年这个时候一套98平方米的房子售价约了35万元左右，不久前他们公司才成交了一套，售价已经达到55万元。一年时间盈利20万元，能抵挡住这种“诱惑”的业主并不多。

而另一方面，出租房产的收益却不大乐观。尽管租金也在步步上扬，但上涨速度不快，仅仅从去年的1200元上升到1400元。

“很多以前在我们公司放租的业主都把房子挂牌出让了，这类状况在惠景城的特别多。房价上涨快，而租金的回报率确实有限，业主作出这样的选择也实属正常。因为业主将在租的房子出售，租客自然需要换房，只是今年这样的状况似乎比往年更突出。”马先生表示。

建议：细签合同　约定高额违约金

房东加价、在租赁期内违约出售等等都是让租客颇为头痛的事情，但在房价上涨的今天来得更为普遍。而避免这一现象最有效的方法，就是细签租赁合同，提前约定好违约责任。

目前佛山市场上的租赁合同五花八门，基本上每家中介都有一份自定的合同，但多数合同都没有关于违约金的约定。

一般来说，合同文本都是约定业主赔偿相当于一个月租金的金额作为违约金。要确保房东在租期内不发生转租、涨价行为，你可以在合同附件约定高额违约金。但前提是你自己有长期租房打算，否则可能“搬起石头砸自己的脚”。

除此之外，你还可以与房东协商，约定附带违约赔偿方式。如果业主在租期内出售房产以致租客需要另觅出租房，业主需要提前告知，并为你另行联系出租房，或是将租约以同等条件续签给“下任”业主，以最大限度维护你的权益。

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