次级贷危机警示中国房贷 "当铺房贷"风险更高

“美国次级贷危机应该引起我们的高度重视。”中国管理科学院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，中国的房地产贷款市场中的问题非常突出，主要表现在房地产类的贷款占总的贷款余额的份额太大。

房贷比重太大

“目前有数据表明，我国的总贷款余额为18.25万亿元，其中房地产开发贷款、土地抵押贷款、购房者的贷款累计总数可能达到6万亿元之多。”李开发告诉记者，事实上，有不少企业以非房地产业的贷款实际转成房地产投资与开发，具体数字在银行的那本账上反映不出来，数字究竟有多少不清楚，但是看看深圳与广州有多少钱在房地产业涌动就可见一斑。

而且，许多大企业，过去声称决不从事主业外的投资，但近两年却纷纷进入房地产市场了，比如，联想、海尔、海信，比如国美，比如许多中央级的垄断企业，其许多资金在银行的账户上是非房地产贷款，这个数额究竟有多大？谁也不清楚。

此外，众所周知，尽管前几年对银行的问题贷款进行剥离，但是剥离的是完全没有希望收回的那一部分，还有相当一批问题严重的贷款没有剥离。而且，就在近几年也新产生了一些问题贷款。如果我们把这几个方面都算上，应当非常清楚，房地产贷款占整个贷款的比重实在是太大了。

而在按揭贷款方面，中国的房地产市场中抵押贷款的人，数量非常大。大家很清楚地是，从2005年以来，真正自住的购房者已经为数甚少，绝大多数是投资型购房，空置房比比皆是。近两年房地产贷款的数量比以往十年的房地产总贷款量还要多，有70%以上购房者贷款，而且多数是80%贷款。

“当铺房贷”风险更高

“当美国次级贷风暴和我国通货膨胀几乎同步发生时，我国政府如果不未雨绸缪及时采取正确有效的应对措施，中国很可能步美国的后尘，发生类似于美国但比美国更为严重的金融危机。”房地产业内评论人士章林晓接受本报记者采访时表示，美国虽然发生了次级贷风险，但在其风险发生前毕竟还存在着信用分级，而我国银行发放房贷时几乎不存在信用分级的前提。

美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。而中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。

虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。

在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款这个角度说，银行也就成了“当铺”。

“而国内银行对房地产价值的评估是非常不负责的，这个评估是建立在想当然的基础之上。”李开发指出，近几年银行的评估手段与方法是不科学的，把炒作的房价想当然成有消费需求支撑的合理房价。殊不知，只要政府强硬调控房市，房价马上就要掉下来。

实际上，有大批银行的职员与银行里的权力阶层在房地产的炒作中挣钱，其实银行是积极介入炒房的，对房地产的上涨起着推波助澜的作用。我们实际生活中的许多人，甚至颇有能力的，能在半个月内把一套房的贷款办妥就不容易了，但有人一天能办妥十几套房贷，这其中的问题可想而知。深圳的许多炒房者手中有数十套房、数百套房，主要就是靠银行的大力支持。

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