专家支招教你如何投资写字楼

第一招：计算年回报率

在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

第二招：选择区位

由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城 市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

 第一招：计算年回报率

在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

第二招：选择区位

由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城 市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

第三招：注重档次形象

个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500－1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

第四招：关注品质

因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。

第五招：周边自然景观及楼层小花园、绿化

如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

第六招：选择好的物业公司

作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。

第七招：如何办理租赁手续

投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件）交至有关部门，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

投资注意三风险

一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。

二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都很高，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1％的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20％左右。

三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。
第三招：注重档次形象

个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500－1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

第四招：关注品质

因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。

第五招：周边自然景观及楼层小花园、绿化

如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

第六招：选择好的物业公司

作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。

第七招：如何办理租赁手续

投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件）交至有关部门，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

投资注意三风险

一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。

二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都很高，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1％的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20％左右。

三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

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