房屋评估价偏离市场 抬高了二手房置业门槛

近两个月以来，楼价上升的速度有所加快，业主反价频繁，买家不断追涨。买家首付隐性增长、税费负担过重等问题在二手房买卖交易过程中凸显出来。据地产专家分析，导致这些问题的关键在于房价评估系统。一是银行的估价系统跟不上市场价的变化，放贷金额不足，导致买家首付提高；二是房管局近期调高评估价，买家税费成本增加。

评估价低导致首付增加

据汇瀚按揭专家表示，现时许多购房者通过银行按揭贷款买房，银行在审批放贷金额前，需相关的估价公司对物业进行评估。估价公司出于对银行负责及风险的考虑，一般评估价会略低于成交价。但由于现在楼价上涨较快，估价公司未能马上紧贴市场变化，导致银行的评估价与实际的差距进一步扩大，银行估价低于实际成交价较多。

此时，虽然银行仍然可做七成按揭，但银行放贷的是评估价的七成，就会造成银行放贷金额大大低于交易金额，若买家未有足够钱支付余下房款（即首期），则有违约可能，不但心仪的房子没有了，还可能要支付违约金。如某物业如果成交价100万元，银行估评价85万元，放贷金额即为85×0.7=59.5万元，买家需要再支付40.5万元才可完成交易。而在签订买卖合同前，买家也许只有成交价三成30万元的预算，现在却突然增加10.5万元。

房管局

上调评估价控制避税

据悉，房管局的评估价一直以来偏离市场价，加上楼价持续快速上涨，使估评价与市场价的差距越来越大。有鉴于此，房管局定于9月1日开始全面上调评估价，使得房屋买卖的交易税费增加。

据了解，在房屋交易过户之前需到相关房地产交易中心完税，房管局会把买卖双方上报的成交价与房管局自身的估价系统对比，一般采取高价者计算税费。因此，一些买家为了合理避税，会与卖家协议报低成交价。现在房管局根据市场的变化，适时上调评估价，会使买卖双方的税费负担增加。

置业专家表示，对买家来说，增加的税费包括契税和印花税，对于业主，增加的税费则包括印花税、个人所得税、营业税，非普通住宅还有增值税。而且房管局的估计系统还计划每季度调整一次，买成双方要合理避税将比以往更难。若楼价仍然不断上涨，房管局还会上调评估价，买卖房屋的成本将继续增加。

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