外资银行难定“第二套房” 正抓紧制订房贷细则

■周一已接受监管部门“把脉”■房贷业务更偏爱“现金流”门槛

房贷新政公布以后，外资银行同样面临收紧房贷的政策要求，他们的放贷门槛是否同步提高了？昨天，汇丰、渣打、东亚、花旗等外资银行纷纷表示，目前正在抓紧制订房贷细则。知情人士透露，考虑到外资银行审贷标准与中资银行存在差异，其细则内容或有不同之处，可能更强调贷款购房者的“现金流”等指标。

外资银行开始制订细则

本周一，监管部门在上海召集汇丰、渣打、东亚、花旗等外资银行就房贷业务进行座谈，意在了解在沪外资银行、特别是法人银行如何理解和落实房贷新政，同时听取外资行对“第二套房”界定等具体建议。除召集会议的上海银监局官员外，中国银监会监管三部(负责外资银行监管事务)的相关负责人也专程从北京赶到会场。

据参会的外资银行代表透露，各外资银行会上表态将按监管部门的要求开展房贷业务，同时，将落实房贷新政的难点、问题也一一反映上去。多家外资银行表示，会后，他们已开始讨论制订房贷细则，之后，将以书面形式呈交银监会待批。

央行、银监会上月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，同样也适用外资银行。

“第二套房”更难认定

外资银行反映，房贷新政的执行难度比中资银行更大。汇丰中国发言人表示，汇丰已开始执行监管部门的规定，但个别细节还在研究中。据了解，在如何界定“第二套房”等问题上，外资银行同样存在困惑，甚至比中资银行更难操作。

渣打银行表示，该行客户经理与客户进行沟通时，会在房贷合同上添加条款，要求客户确认其房贷是用于第几套住房。但是，上述操作是建立在客户本人自觉守信基础上的。

一位外资银行人士表示，确认第二套房贷主要通过央行个人征信系统查询。但目前沪上没有一家外资银行加入央行征信系统。也就是说，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行是查不到相关贷款记录的。

事实上，外资银行面对新客户时，也没有积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款记录。

而且，外资银行在对贷款人信用认定、风险控制等方面与中资银行存在明显差异。中资银行对贷款人的信用认定主要根据其房屋估值，并以此确定客户的贷款成数和利率。而外资银行主要依据贷款人的“现金流”评级来判断贷款人的还款能力。一般以(每月房贷资金+其他或有负债)/每月收入为指标，若该比例超过50%，外资银行会大幅度提高贷款首付比例和利率的门槛。

对于外资银行，那些已有一套甚至多套已结清贷款住房的贷款人，其资质评级一定颇佳，银行收紧信贷的对象不应该针对这些人。

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