冯科：物业税开征需稳步推进 强征恐致楼市崩溃

物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。 【延伸阅读：能否终结房产大战 征物业税需满足三个前提条件】

另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收，将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税，不同于股票市场的印花税，印花税是流转税，物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋，捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。【延伸阅读：降低中国土地价格 控制房价上涨过快方法何在？ 】

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程，因此，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果，物业税的开征是一个稳步推进的过程，如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税，并相应取消相关收费，这将给房地产市场带来重磅炸弹，届时，房价将得到有效的抑制，但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险，从“十一五”这个时间来看，我预计，房地产市场将于2010年前后出现拐点。(冯科 作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任)

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