王石对话牛文文 探讨行业热点话题

王石

寡头垄断

【牛文文】

王总，今年以来，房地产上市公司借助资本市场的优势，在土地市场上体现出很强的竞争力。无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显。所以有人担心，这会不会导致行业进入寡头垄断的状态。王总你怎么看这个问题？

【王石】

你刚才说到的，行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点，甚至是担心反了。

什么是寡头垄断？一般来说至少应该具备两个特征。一个是，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上。另外一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随便进来，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。

这两个特征应该是缺一不可的。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。

中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，它的集中度非常低，不仅不是太集中，恰好相反，是过于分散。中国一直有几万家房地产公司，多的时候五六万家，少的时候三四万家。

我们对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。

跟香港比一下就更加远远不如了。2003年的时候，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。当然，你可以说香港只是一个城市，跟大陆没有可比性，但是美国同样是领土辽阔的国家，应该是有可比性的。

其次是，房地产行业谁都可以进来，没有任何限制。比如说最近几年，我们看到一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的，但是有资金、或者有土地，他们很容易就进来了。以后也是这样，我看不到目前比较大的房地产公司有任何办法可以阻止他们的进入。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

现在大家非常担心寡头垄断，这种担心是可以理解的。但是，并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态，有很多的问题。

首先是在过于分散的状态下，购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司，不可能都做品牌，很多公司就是项目公司，做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的，几十年的时间里面，售后服务问题、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司，才能真正负得起这个责任，而这样的公司，基本上都是大公司。

房地产上市公司，一般规模都比较大，而且逐渐都在走品牌路线。上市公司还有另外一个特点，就是它的透明度比较高，比较规范。因为你是上市公司，需要作信息披露，想不透明都不行。

举一个例子，就是负债率。没有上市的公司，它的负债率是多少，是不公布的，它高一点你也不知道。但只要一上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。负债率对贷款的安全性影响是比较大的，所以资源向上市公司集中，对金融安全来说有很大的帮助。

再一个，现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且这些钱都被少部分人赚走了。但是房地产上市公司的股票大家都可以买，实际上是为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。

这方面万科是比较典型的。万科的股权比较分散，既不是国家控股，更不是少数个人占大头。万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占的股份很小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。这有什么不好呢？

还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变成房子的速度，比平均水平要快得多。土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，将它们快速开发成住房供应市场，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。这又有什么不好呢？

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