个人合作建房制度：“人人想搭车，人人怕买票”

“人人想搭车，人人怕买票”

林忠华将竞拍无果的直接原因归结为资金不足，也就是合作建房的真正参与者不够多。林忠华念念不忘合作建房有三个优势，“第一，房价低。合作建房与房地产开发商不同，没有销售利润和营销费用，单省去这两项，就让合作建房者节省25%的置房成本；第二，质量高。自己建房可以自己控制建材质量；第三，物业好。房屋建成后，可以由全体业主自办物业公司。”

个人合作建房优势明显，但它仍让很多人放不下心。林忠华坦言，目前有意参加“明萌”的达600多人，真正加盟合作的却不足1/3，2/3的人都在观望等待。这直接导致了个人合作建房屡陷资金困境。

去年成立的福州个人合作建房组织——“蓝领联盟”由于没有足够的资金，目前运作陷入停顿。而在去年最高峰时期，想参与该个人合作建房组织的“外围”人数超过千人，但真正愿意“进入内部”签订委托竞拍地块协议的不足百人。

“蓝领联盟”的一位负责人深有感触地告诉记者，想合作建房的人大多数没有钱，八万元、十万元对他们来说都是天文数字。之所以出现“人人想搭车，人人怕买票”的局面，是因为参与者对发起人缺少足够的信任。

绕不开的与开发商合作

个人合作建房的参与者另一大担心源于绕不开与开发商合作。为了符合市场操作规则，个人合作建房组织在内部“合作”之外，大都选择了与房地产开发商合作这一路径。福州大学房地产研究所负责人王阿忠博士告诉记者，这种模式除了缺乏透明度之外，还有太多的操作漏洞，容易出现开发商骗局。

王阿忠说，由政府认可的土地使用者只是房地产开发商，而不是所有合作建房的参与者，只有具备资质的开发商才能去买地，而开发商买地的钱又来自个人的凑份子，谁都不能保证开发商会不会拿着这笔钱去贷款或干别的事。其次，房屋建好后，在产权证办理上，由于政府部门在办理产权证的时候直接面对的是开发商，而不是所有合作建房参与者，致使合作建房参与者一开始就陷入被动。

“个人合作建房之所以选择与开发商合作，主要是组织者对房地产建设不熟悉造成的。如果对资金管理、建房程序都了如指掌，合作建房组织在取得地块后，即可成立房地产开发公司自行建房，不必绕这样的‘弯路’。”林忠华说。

福建仁文建设有限公司总经理林晓彤认为，个人合作建房组织实际上类似多股东的有限责任公司，根据我国目前的政策法规，个人合作建房必须走与开发商合作开发的路。

一道未解的“应用题”

福州市房地产管理部门目前对个人合作建房现象的态度是：既不鼓励，也不反对。只有个人合作建房组织者仍在四处奔波，试图壮大队伍，梦想成真。

王阿忠说，从理论上来说，个人合作建房行得通，对当前节节攀升的房价也将起到抑制作用。但个人合作建房毕竟是民间组织行为，参与者众多，极易出现失控局面。一是在融资上，缺乏监督机制，极易被少数人控制，很难排除这么大笔资金被挪用甚至更为严重的行为；二是在具体操作上，房地产开发毕竟是一个非常专业的事，在项目管理及后期的水电物业等配套设施上是否有能力跟进，这对组织者以及参与者来说，是一个挑战和考验。

王阿忠认为，再从全国的个人合作建房实践来看，大连的个人合作建房被叫停了，长春的偃旗息鼓了，深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”。真正意义上的个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。

林晓彤认为，个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物，不代表整个房地产市场的发展。一旦房地产市场走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就没有了生存空间。

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