杭州地价不断上扬 中小开发商将退出杭州舞台？

“现在开发商手头如果没有10个亿，根本就没有机会拿到中意的地块了。”【延伸阅读：每年出让的土地面积并不少 囤地囤房使房价上涨】

方进（化名），杭州某中型开发公司的营销总监，戏称“再这样下去要下岗了。”由于楼盘卖得很快，原本负责营销的方进按照老板的指示，“不务正业”干起了前期投资，到处寻找合适的地块，以谋求持续发展。但是杭州不断上扬的地价，却又让他屡屡碰壁，一向忙碌的他陷入了“无事可干”的尴尬境地。

就在方进说这话的前几天，位于运河边上的原“杭一棉”地块，被刚刚在香港上市的远洋地产，以及来自北京的莱福建设联手竞得，出让总价22.26亿元，楼面价高达15588元/平方米，让不少实力不够雄厚的开发商咋舌。

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事实上，在目前的杭州，跟方进类似情况的中小开发商有很多。他们虽然规模不大，但已经开发的项目为他们积攥了不少客户资源，只是手头没有足够的土地储备，又没有足够的实力去跟不断进入的外来房产大鳄拼抢，辛苦积累的品牌，很有可能付之一炬。他们，进退两难。

那么，面对众多实力雄厚的上市公司蚕食杭州土地市场，杭州本土的中小房企又该何去何从？【延伸阅读：外地地产大鳄近期在杭频"圈地" 摘得高价地块】

新政加大资金压力

除了拿地成本越来越高之外，等待着众多中小开发商的还有“39号令”、“银行放贷收紧”等众多新政。这些新政让许多手头还有余钱的开发商，也只能“望地兴叹”。【延伸阅读：公积金贷款紧缩 开发商、房东、房客集体烦躁】

已经于11月1日起实施的国土资源部第39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)规定：未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

国土资源部最近出台的“土地重拳”还包括，每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应；加大闲置土地处置力度，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，满两年未动工开发，坚决无偿收回等等。【延伸阅读：顾云昌：实施政策调控 中国面临新一场土地革命】

业内人士认为，这些新政，意味着之前众多小开发商靠买房人的钱滚动开发这个四两拨千斤的太极招数，再也使不上力。

与此同时，开发商通过拿到一块地到银行循环贷款这一“空手套白狼”的法宝，也开始行不通了。

一位开发商告诉记者，目前银行向开发商贷款，必须满足“四证齐全、自有资金至少占到总投资额35%以上”等条件，这些条件把不少急需银行“充血”的开发商，挡在了门外。此外，自2004年10月至今，央行连续9次加息，这也意味着房地产开发商，从银行获得资金的难度进一步加大。

这位开发商告诉记者，目前杭州有开发商几百家，但是真正有健全融资渠道的房企，则屈指可数。这些资金实力还不是很雄厚的中小企业，今后如何在激烈的竞争中胜出，前景显然有些渺茫。

资本实力的搏杀

中小房企这种前景，从最近杭州的土地出让市场上，已经初露端倪。

外来的房产大鳄香港九龙仓、远洋地产、雅戈尔和本地的绿城、广宇等已经上市的房产公司，最近频频出手拿地，而一些急需储备土地、但资金实力还不是很雄厚的公司，虽拼尽全力，却每每败下阵来，铩羽而归。

“杭州楼市跟以前不一样了，那就是资本市场与房产市场已经紧密结合在一起。开发商之间的竞争，已经不是单纯产品之间的竞争，而是要看资金。谁最有资金实力，谁就是老大。”【延伸阅读：银行严控房产开发贷款 地产大鳄赴港上市热情高】

蔡华军，杭州工信房产总经理助理，涉足楼市多年。他认为，对于一些已经上市，融资渠道比较通畅的公司来说，拿高价地并不是什么难事，但是对于单纯靠房屋买卖赢利的公司，那么最近出让的这些地块，就真正是一些“天价地”了。相对只能靠项目销售回笼资金、对资金链要求也很高的公司来说，上市公司可以通过资本市场来圈地，对于项目周期要求也不是很严格。长此以往，一些实力不是很雄厚、没有实力拿地、手头没有土地储备的公司，就只能慢慢退出历史舞台。【延伸阅读：上市房企三季净利狂增三成 楼价上涨成暴利根源】

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