杭州地王 众安地产本月香港上市

浙江众安房地产公司10月30日开始招股，计划在11月13日正式挂牌，这将成为今年以来少数登录港股的浙江房地产企业之一。

杭州地主

外人不熟悉的众安房地产公司其实是杭州的地王，目前拥有540万平方米土地储备，当中300万平方米在杭州，位居所有上市地产公司的杭州土储之首，其他土储则集中在合肥和淮北。

众安房产董事长兼首席执行官施中安曾在香港举行的记者会上表示，截止8月31日止，集团目前持有土地储备总额达4194823平方米，5415112平方米总规划建筑面积，他相信现在土地将足够维持未来五年的发展需要，并计划在土地储备中开发及持有商用物业作长线投资。

根据众安房地产公司的招股文件显示，众安在浙江省及安徽省共有37个处于不同发展阶段的项目，其中9个已完成发展的项目总用地面积为568693平方米，总建筑面积为702657平方米。

众安上市保荐人之一德意志银行的报告称，众安的卖点之一为土储成本低，并已完成拆迁，减低项目竣工时间及发展成本等风险。德意志银行预测众安今年盈利只有4140万元，同比下跌49.5%，主要由于今年可供入账的物业收入减少，但2008年及2009年将出现大幅增长，预计纯利分别为8亿元及14.8亿元，增长约18倍及86%。

众安的住宅开发项目多为综合住宅小区，正在销售的五个主要大楼盘，分别位于浙江的山水苑、淮北温哥华城、杭州的商业项目恒隆广场，以及住宅项目国泰花园，另外是在萧山的义蓬建材市场。

根据往期业绩纪录显示，众安的盈利大多来自住宅项目的销售，施忠安表示，将致力增加持作投资物业的比例，预计未来将有15%的投资物业，包括酒店、写字楼及商场。并希望藉此使现金流及收入来源更加稳定，减低住宅物业销售市场周期性及项目竣工进度的整体风险，提升物业组合的整体价值。

盈利并不稳定

根据众安有关初步招股文件显示，众安房产07年度的预测盈利为3.44亿元，以投资物业重估后备考全面摊薄每股盈利为0.17元计算，预测07年度市盈率为29.4倍至36.5倍。众安在05及06年度纯利分别为3880万元及8196.6万元。

大门有市场人士分析，这当中含有大量“水份”，即非经营性项目贡献，包括投资物业重估增加3.15亿元，加上“确认递延税项的法定税率下降”的部分涉及1100万元，即全年实际赚取的只有1800万元。

有消息称众安流动负债随业务扩大而滚存至18.8亿元，部分贷款向非银行的机构和公司雇员借。

值得注意的是，众安的盈利能力十分波动。如其2005年收入按年跌23%，至2.08亿元，06年却又回升2.24倍，至6.73亿元。其06年核心纯利则按年升1.1倍，至8200万元。综合保荐人和联席牵头经办人星展融资的报告称，众安07年纯利将跌至约2000万元水平。

众安房产董事长兼首席执行官施中安透露，上市后公司目标是继续以低成本的策略增加约500万平米的土地，至于在购置土地时怎样控制成本，他称公司会物色城市周边的土地，这种方式可以减低土地成本也可以配合政府的推动城市发展计划，建立新的城市中心，从而达到双赢的局面。

这次上市集资所得资金，其中4亿元将用于发展现有项目及为未来项目提供资金；9.3亿元为收购公司以订立土地出让合同的土地提供资金；14.51亿元用作为新项目及收购土地提供资金，以补充杭州土储；2.25亿元作为有关公司收购汇骏国际的付款责任提供资金；其余款项则用于长江三角洲其他地区的土地收购及作营运资金。

施中安同时预计08年及09年目标竣工的楼面面积分别为44万平米及63万平米，增长43%；2010年更达75万平方米，增长19%。08年将竣工楼面面积初步估计市值约42亿元人民币，其中已有部分单位预售，并套现14亿元。他认为，杭州土地市场价值仍偏低，现在约50%的土地被境外买家购买，预测地价还会上升。

政府通过调高利率以缓和经济经济过热情况，施中安表示相信政府调高利率是合理的安排，但由于息率不会大幅调高，属于可接受水平，对众安不会带来太大的影响。另一方面，由于众安的土地成本低，随着土地价格上升，内地对住房需求强劲，认为杭州房价仍处于低位，相信未来房价仍有上升的空间，并有信心公司的毛利率可按市况每年均维持在50%水平。他透露集团去年毛利率为50%，预计08年可进一步提升。

施中安其人

据众安内部员工透露，招股书上的董事长落名是施侃成其实就是施中安，有资料显示施中安在1993年-1997年间，任萧山市银行房地产开发公司总经理，主持有异议开发建设银行银河公寓、银河商务中心、银河小区等项目；1997年至今，任浙江港澳房地产萧山开发有限公司主要负责人，开发建设过萧山东省国贸大厦，组建浙江众安房地产开发有限公司，主持开发众安花园、国泰花园、众安山水苑等项目。

众安房产于97年由施中安创办，有消息称由于该公司与内地政府关系良好，故收购土地成本较低，仅占整个项目的1%至11%。

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