商业地产列为“四高”行业 左手天堂右手地狱

上月底，绿城与韩国最大商业流通企业新世界集团签署战略合作协议，强强联合，进行商用地产和商用配套的开发管理。绿城，这个浙江的房产“老大”，在商业地产上，仍需借助外来的力量。[国内家电巨头进军地产 海尔联手绿城24亿元拿地]

本地某龙头企业，住宅项目遍布杭州，但入行十几年却迟迟没有涉足商业地产，问及原因，一位负责人直言：“不敢做。”

此话不假。从目前国内房地产市场来看，几乎９０％以上的住宅产品都能盈利，而８０％以上的纯商业项目都难逃困境，但那２０％的成功往往能带来百分之百甚至百分之几百的利润。

有人说商业地产是“四高”行业，高投入、高产出、高风险、高贡献。一个商业地产项目成功会为政府带来持久的税收贡献，创造更多的商业机会，拉动周边地价升值；同样的，一个商业地产失败不仅影响企业声誉，而且会引发无休止的社会问题——而从天堂到地狱的距离，往往只有一步之遥。商业地产这个财富游戏，人人想玩，却不是人人能玩。

算一笔账：商业项目为企业带来持久的利润——但经得起等待的开发商实在太少 

路过杭州湖墅南路一带，很容易就会被路东边几幢砖红色建筑吸引，红石中央花园已成为城北的一个小型商业中心——各品牌运动服、蓝仕堡、星巴克、必胜客……商业总建筑面积不过１万平方米。但正是这排商铺，让这个陷入旧城包围中的楼盘生出时尚的味道，连带提升了附近区域的房产价值。

“商铺一直在增值，收益确实很好。”红石房产总经理助理祁国英爽快地承认，当初决定保留商铺不出售公司账面起码损失一两亿元，这对当时资金实力并不雄厚的红石来说不是一个小数目，但现在正式开业不到一年，租金收益已经远远超过预期，当年回报率就达到10%左右，且商铺的价格仍在增值中，这笔经济账是算对了。

这条商街的成功无疑大大增加了红石在购房者心中的分量，无形中扩大了企业的知名度和影响力。这笔企业更为看重的社会账也算准了。

３年前，在“出售套现－返租经营”这种商业地产开发模式最盛行的时候，红石赌了一把，反其道而行，结果名利双收。祁国英说，虽然目前收益良好，但回收一两亿元资金仍然需要５年以上，“不是每家企业都愿意花时间等待。”

祁国英这句话的背后是：不是每家企业都能投入数亿资金，花五年、十年时间等它产出利润。所以，即使有涌金广场做前车之鉴，西湖时代广场、元华商城、西城广场仍然会被分割出售，这些项目商业部分的建筑面积均达到四五万平方米，即使按１万元／平方米的价格算也意味着有四五亿元销售款摆在面前，拿还是不拿？何况这些项目当时的销售单价远不止１万元。

过一道坎：开发商捧着“金鸡”不一定能下“金蛋”——开发与经营最好是一家 

而另一方面，即使是专业的房地产开发企业也不代表它有能力经营、管理一个商业地产项目，采访中，不止一位开发商反复强调，开发与经营是两回事。而经营不善捧着“金鸡”也不一定下“金蛋”，所以通常开发商会把物业交给专业的商业经营管理公司来打理，这样一来利润分成，开发商获得的收益可能减少一半甚至更多。对此并不是所有的物业持有人都能接受，所以往往培育期未过，双方矛盾已经升级。

“华润和新鸿基不仅持有自己的物业，而且由自己的经营团队进行管理，所以最终收益进的是同一个口袋，矛盾就比较少。”华润新鸿基房地产（杭州）有限公司助理总经理陈进分析说，对华润、新鸿基这样的上市企业来说，商业物业本身的价值会通过股票市场被放大几倍甚至几十倍，所以花十年二十年时间等待一个物业成熟并不妨碍它的增值部分通过其他方式变现。“上市公司每年都要进行资产价值重估，所以他们更看重的是稳定、持续的回报，持有一个有发展前景的物业对公司只有好处。” 

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