实况：中国民营企业峰会暨不动产与经济发展论坛

主持人：非常感谢卢中原部长的精彩演讲，在卢中原部长演讲的过程中，我发现大家都在静静地聆听，因为我们在座的所有企业家都非常关心中国宏观经济的走势，刚才卢部长给出了他的判断，我感觉是比较乐观，或者是谨慎乐观，明确指出了中国经济现在还没有到过热的水平，但是隐忧还是存在。卢部长为了不延误今天的论坛，昨天就从北京赶到杭州来了，让我们以热烈的掌声再次向他表示感谢！

接下来一位学者是建设部政策研究中心副主任秦虹女士。秦虹女士是建设部政策研究中心副主任，研究员，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授。享受国务院政府特殊津贴专家。曾任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所所长。长期从事城市建设和房地产经济领域的政策研究工作，主持过多项部级研究课题和国际合作项目，曾经获得国家“九五”科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出成果奖和个人先进奖。

秦虹女士身体欠佳，今天早晨赶到杭州，我们以热烈的掌声感谢和欢迎秦虹女士，她今天演讲的主题是房地产政策调控分析。

秦虹：刚才听了卢部长讲的我很受启发，我们房地产业的发展可以说如果没有宏观经济的持续向好，我们房地产业不可能有今天的繁荣和市场的活跃，房地产业也从来没有脱离过宏观经济面而繁荣和萧条，所以宏观经济的发展确实为房产业的发展提供了很好的发展机遇。我们说他是“十五”期间房地产业发展的黄金时期。

在这一轮宏观经济中房地产业处于什么地位，房地产业和宏观调控有什么关系？我讲四个方面：第一，房地产业始终处于固定资产投资规模增长最快的一个行业；第二，房地产业始终是对信贷资金规模影响最大的一个行业；第三，房地产业始终是外资涌入最积极的行业；第四，房地产业始终是对工业品价格维持程度最高的一个行业。

先看固定资产投资规模，刚才说我们现在面临着宏观经济偏热到过热的一个危险，固定资产投资增速过快一直是这轮经济增长中存在的最大问题，房地产从1999年开始它的增长速度就开始高于全国固定资产投资增长的速度，2003年是达到了30%。在宏观调控政策的引导下，2005年、2006年开始回落，但是今年一到十月份，房地产投资的增速又达到了31%，远远地又高于了全国固定资产投资增长的速度。所以我们说，房地产投资我们要增大供给，我们要满足需求，增大投资也是必然的，但是它增速过快也影响了固定资产投资增长的速度，因为我们房地产业在国民经济中所占的比重很大，像北京这些地方，在固定资产投资结构里面它占到了接近60%，要控制固定资产投资的增速房地产是重点行业；

第二看信贷增长，这轮经济增长中刚才也分析了“三过”之一，就是信贷投放过快，增速过快，我们房地产恰恰是一个资金密集型的行业，这个行业由于我们缺少多元化的直接融资渠道，房地产资源来源里面70%一直是来自于银行，依靠于银行。尽管今年以来，房地产企业资源来源结构有所变化，比如说我们上市企业通过资本市场直接融资占到房地产开发资金来源的比重有所上升达到了一千一百一五十亿元，但是接近三万亿的房地产投资里面60—70%的资金来自于银行，所以规模增速房地产贡献是最大的。当然，这里面是双向的，一个是房地产需要资金，买房也需要资金，另外一方面，房地产业也是信用最好的一个行业，所以它也有放贷的积极性。
第三个，我们说现在外资积极引入国内，加工制造业也好，其他行业也好，但是我们看到，外资是对房地产特别情有独钟的。举个例子，从去年下半年开始，美国发生了次级债危机，什么是次级债危机？就是美国专门针对低收入家庭发的贷款，因为它针对低收入家庭发的所以贷款利率比较高，但是风险比较大，次级债危机发生之后在美国涉及到了2400万的家庭面临失房危险，影响了一系列投资者、金融机构的金融安全，所以到去年年底的时候，世界各大投资机构，各大咨询机构纷纷降低了对美国，主要是美国和世界各个国家房地产行业的盈利性的评估，都认为今年房地产市场会有所回落，但是在这种判断下，今年房地产外资进入中国房地产的势头依然不减。今年上半年，进入中国房地产的外资增速达到了68%，其中外商的直接投资增速达到了98%。我们尽管发出了一系列严控或者是限制外资进入的政策信号但是没有阻挡住外资进入的步伐。

第四个方面，房地产产业链非常强，原材料、建材、钢材、水泥行业对它的需求非常的大，这两年国家严格控制原材料、化工等行业高速地盲目的投资，这些高耗能、高污染行业的盲目发展，低水平投资，但是我们看到这些以钢材为代表的原材料价格持续地上涨，为什么控制不住呢？我们也发现，房地产的高速增长对这些原材料产生了极大的需求，所以我们说，由于房地产业在整个宏观经济运行中所占的位置非常重要，就是在当前这样一个发展阶段，对整个经济运行影响非常大，所以要稳定宏观经济就比较要稳定房地产业。对房地产业宏观调控包括了控制房价在内的一系列其他的目标在一起，就是房价是宏观调控的一个重要目标，但不是唯一的目标，它更重要的是要考虑到整个经济的稳定运行，它要分担它应该起到的重要作用。

反过来讲，如果没有宏观经济的稳定运行，我们房地产业也不可能持续和繁荣，当然一系列的调控政策，包括紧缩投资，紧缩信贷，紧缩土地，都会对房地产的供给产生影响。我们看到在房地产业中突出的矛盾是在供需偏紧的情况下价格上涨，这是2005年7月—2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格的变化，我们其实经常说全国的平均数也不能说明问题，如果看一些典型城市的话，可能涨幅还要高一些。

影响房地产价格上涨我们觉得因素是非常复杂，传统的影响房地产价格变化的因素现在是依然持续存在，比如说由于经济增长所带来的城镇居民收入的快速提高，使城镇居民对住房的改善性需求持续地旺盛，比如说人口红利、城镇化所产生的城市内新增家庭持续增加，比如说我们城市化发展所带来的城市的扩张和旧城的改造所带来的一些刚性的需求，这一系列影响扩大需求的这种因素是始终存在的。但是我们现在所看到的是，我们所有的需求在当前这个阶段是一个集中释放、多重叠加的态势。这个集中释放还有我们本来分散在过去几十年的住房改善需求，由于房改制度的改革，集中在近三五年内集中释放，过去我们福利分房的时候大家没有自主改善条件的机会，现在有了自主改善条件的机会了，现在有了市场了再集中释放；还有包括现在由于房屋物质的价格上涨所导致的，我们从理性上来讲，我们年轻人可以实行批次消费，买不起房可以租房，买不起大房买小房也是可以的，但是价格涨幅过快，所以年轻人都买房，还有父母看到价格上涨在为子女买房，所以多重因素的集中释放和多种叠加导致需求持续地旺盛，这是房地产市场本身的一些因素带来的需求的增加。

我们从全国总量来看，每年城镇竣工的住宅面积是在增加的，但是这个增加远远赶不上需求增加的速度，所以供需关系偏紧，再加上现在出现新的因素，比如流动性过剩钱太多了，比如说资本市场发展，快速发展，大家在资本市场获利了。现在说全面的通货膨胀可能还不能这样说，但是相当于股市和房价这样一个上涨结构性的通货膨胀显然是明显不存在的，为什么呢？是因为我们的资产价格的上涨导致我们的货币相对来说是在贬值，大家很容易去判断，如果有五十万块钱我们买房子或者是买股票和存银行之间有多大的差别，所以这样的情况导致大家在现在发展阶段，有了富余钱怎么使它增值过快呢？就是去投资。投资的一个好渠道就是房地产。所以我们现在价格上涨的情况下，房地产的投资性需求急速扩张，这个是不可回避的事实，这也是我们居民在寻求吃穿有余的余钱能够不贬值所采取的实际形成，实际的反映。

房地产在未来的发展过程中有很好的发展前景，我刚才说影响房地产发展的因素没有发生变化，投资房地产也是一个很好的投资渠道，但是我们现在由于房地产虚拟投资的渠道非常少，所有对房地产的投资都表现在对实物地产的投资上，所以现在市场上自主性的，投资性需求竞争非常厉害，所以影响房地产价格的因素有很多。

面临这样一个发展形势，房地产的政策导向或者政策趋向是什么？我想首先是结构调整仍然是政策的核心，大家知道国六条出台了90/70政策，就是使新竣工的商品房中70%以上达到90平方米以下，结构调整就是缓解当前在住房问题上的诸多社会矛盾中的一个核心的政策要点。为什么呢？首先，供求偏紧是我们房价上涨的重要因素，大家说供不应求价格上涨是对的，在我们土地有限，住房供给相对来说滞后，它的实质性比较长这样特点的情况下，通过结构调整是缓解供求矛盾的一个方面，就是在我们有限的土地上能够供应出更多套的房子。买房子大家都是按套来购买的，所以在有限的土地面积里供应出更多套的房子是结构调整的核心，通过这样的结构调整来缓解房价上涨的速度与收入提高速度之间的矛盾，也就是说，客观上来讲，前些年我们在房地产市场发展的过程中，多数家庭在住房改善的速度上要明显加快，房价上涨和收入上涨水平有所差距，通过这样的结构调整，优先考虑中低收入家庭对住房的需求。实事求是讲，政府通常对总量调整是有效的，对结构调整通常来说效果不是很好的，但是为什么在住房这个问题上，政府采取了比较坚定的措施来调整结构呢？主要是因为我们本来应该在长期市场运行过程中自动形成的一些满足不同收入家庭的住房需求的结构，还没有来得及形成的情况下，在住房上各种社会矛盾就开始突出，所以结构调整是政府在缓解当前社会矛盾中一个重要的举措，通过强制性的规划、干预来提高中小户型，中低价位住房的供应，满足更多的家庭，收入不高但是对住房需求又十分迫切的家庭的住房愿望。

结构调整可以说是需要一系列政策的支持，总体上来讲，我们觉得由于结构调整在下一轮政策中是持续、坚定的调整政策，所以对企业来说，对我们开发企业来讲，普通商品房建设，包括一些政策性公用住房的支持力度会增加，开发这些房子的政策风险性小，市场风险性小，可以获得稳定的利润，因为这部分市场的需求量非常的大，而非普通商品房将会受到越来越严格的调控政策，包括针对非普通商品房的一些延税和高税的政策都是抑制，所以一系列配套政策都会鼓励普通商品房的建设，所以房地产的企业开发可以适当地应该和政府的调控政策相结合，以期获得稳定、持续地收益。

第二个，公共住房是政策的重点。这样，不可避免地使城镇的一部分家庭在购房能力上显然开始弱化，在这种情况下怎么办呢？我们通过加快建立住房保障体系的建设，来满足住房低收入家庭的困难，在住房保障体系这项工作建设上，根据我们现在整体上一个制度的安排，大体住房保障分三个层次：

第一个是救助性的保障。就是对那些基本没有住房的支付能力，生活特别贫困的家庭采取救助性的援助，救助性的资助，救助性的保障，如残疾人、没有经济来源的。

第二个就是政府对贫困家庭采取援助性的住房政策。援助性的住房政策主要是通过贴息、贴租，包括经济适用房等相对比较低的公共住房的供给来满足中等偏下的有一定收入能力但是购房能力又很不足的家庭来满足他的住房愿望。

第三个层次是互助性的，在我们国家就是通过住房公积金使中等偏上的家庭，他们虽然有比较强的住房支付能力，但是由于住房资金需求量比较大，在他住房有困难的时候，通过互助性，大家叫公积金，公积金政府通过免税，通过低息贷款援助中等偏上的家庭实现住房的愿望。

所以我们整个住房保障的体系目标大致是按这三个层次来进行建立的。所以廉租房为主，改进和完善经济适用房，在一些房价上涨速度过快的一些大城市加快限价商品房的建设，通过这一系列的目标来实现我们更多的家庭对住房的需求，来稳定住房的价格。
在住房保障政策的实施力度上，大家也有很多同志很关心，就是住房保障会不会落实，政府这方面的责任会不会落实呢？这次国务院24号文件特别对住房保障工作做了格外的要求，也就是说把住房保障的工作列为了地方政府公共服务的职能来加以落实，同时在土地、财政资金上给予保证，国土资源部也明确，凡是保障性用地不落实的，开发用地就不予审批，要求各个地方首先落实保障性住房，中央财政也列出计划对中西部地区一些城市，在住房保障方面存在困难给予补助，各地政府要求他们在土地出让金净收益中拿出10%用于廉租住房的建设，所以住房保障的实施力度应该加大。

我们也关注到，实际上在市场经济下，效率和公平通常也是一个交替发挥作用的，前几年由于市场的发展，解决了相当大一部分家庭的住房需求，也使政府现在也有能力开始真正关注到保障性住房的建设和提供，我们认为今后一个阶段，随着结构的调整，中小户型，这个结构调整包括普通商品房里面的中小户型，就是90平方米以下的住房，也包括经济适用房和限价商品房的供应量的增大，政策效果应该开始逐渐显现。根据我们的了解，今年一到八月份，大城市新竣工的商品房里面，90平方米以下的住房比重已经达到50%左右，随着政策的逐步落实，明年、后年中小户型的比重会增加，政策效果会明显地显现。

第三个方面的政策就是规范市场秩序是重要的措施。规范市场秩序也是我们宏观调控的一个非常重要的内容，这些年一直是作为市场治理整顿的重点，这里面包括很多方面的内容，在这里先简单地说一下。

一个就是加强存量土地开发进度的管理，增加市场的有效供给。我们说现在缓解供求矛盾，增加供给显然是一个很重要的政策的举措，但是由于新增建设用地控制的非常严格，那么我们要增加供给的一个很重要的途径就是要加强存量土地的开发进度，改变过去大盘供应，长时期地滚动开发的格局，这肯定是一个政策的方向。今年国土资源部出台了一些政策可以说都体现了这样一个政策，就是缩短开发周期，明确开工、竣工时间等等一系列措施，都是加强存量土地开发的进度。通过土地增值税等等一系列政策的调整，挤出我们存量的土地，也限制企业的囤地行为，加快开发进度，来使我们市场有效供给能够增强。因为我们现在来看，土地供应的严峻情况完全靠新增加土地的供给，这种政策，就是新增建设用地的政策是不会改变的，所以土地仍然是偏紧的政策趋势，所以增加存量土地的开发进度是一个政策的重点。

另外，通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，遏制投机炒房，我们刚才说由于当前整个形势所决定的，投资、投机的势头上升的比较快，特别是一些大城市，投机性、投资性购房已经占了相当大的比重，这样一个投资性的需求一方面是对自动性需求产生了很大的影响，第二个方面，它对整个房地产市场的持续、健康发展和金融的安全都会构成威胁，所以控制投资，抑制投机炒房也是我们在房地产调控中的很明确的一些政策性趋向。包括今年央行出台的关于第二套房提高首付，提高利息的一些措施也都是围绕着这样一个目标来进行出台，我想今后这方面的政策力度仍然会加强，包括我们通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺的需求。

第三个方面是现在的货币政策非常明显，进入了活跃时期，连续九次加息，所有的这样一些货币政策进入活跃期的举动，都将导致我们企业和购房者它的成本的增加，也将会对房地产的供给和需求产生影响，因此，我们的开发企业对此也要有足够的预见性。

另外，在整个宏观调控政策里面，我们也越来越关注到长远的公共利益越来越受到重视，受到关注。节能减排是国家战略性的目标，整个房地产在国家节能减排里面也占了很高的比重，达到了30%以上，我们每年城乡住宅竣工量是13亿多平方米，城镇竣工的住宅每年是6亿多平方米，所以建造住房消耗大量的物质材料，要占用大量的土地，所以节能减排这样一个战略性目标对房地产的发展也是一个长久、持续地挑战，所以现在，从建设部这个行业主管部门来讲，它正在通过两项措施来提高它的节能的效率和推动节能减排工作的发展。两个方面：一个是通过把我们节能减排的一些技术性标准以强制性执行标准来推广，另一个是以激励措施来推进节能省地的建设。所以，近期建设部公布了关于国务院印发节能减排工作性方案通知的实施方案，在这个实施方案里面提出来我们下一步的城市房地产开发，经营管理条例的修订中要把规定新建商品房销售时的买卖合同、质量保证书、使用说明书等文件，在这些文件里载明耗能量、节能措施等相关的指标。通过这样一些法律文件的规定来推动我们房地产业节能环保措施的发展，各级建设主管部门对不符合节能减排有关法律法规和政策规定的工程建设项目，不允许发放规划许可证和通过施工图的审查，也不得开工建设，在这方面已经给予了明确的政策性的规定。所以，总体上来讲，从政府这个角度在房地产领域主要是关注三件事：第一件事是市场之外的保障，如何使那些不能在市场上靠自己的能力来改善住房需求的家庭满足他的住房需求；第二件事是关注市场的良好秩序，提供公平、合理、公开、透明、规范的市场交易环境，保障产权人的一些利益；第三就是关注长远利益。包括长远的公共利益，节能减排环保等等一系列措施。

所以，概括起来讲，政府的政策目标都体现在这三个方面。我们说，房地产业发展离不开整个宏观经济的基本面的支持，刚才我们也听到我们对未来的经济发展，对中国持续健康的经济发展有很好的信心，我们也坚信在宏观经济稳定持续发展大的宏观背景下，我们房地产业也有很好的前景，但是怎么能够使房地产业本身它也能够伴随着国民经济的持续发展它来持续、稳定、健康地发展呢？需要我们的企业，需要我们的政府各部门共同作用努力，作为企业来讲，关注国家政策，提高品牌意识，提高质量，这些都是我们大家需要关注的一些方面。我的发言就到这里，谢谢大家！

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