房贷抗压测试出炉 15%房价跌幅考验银行承受力

8月17日，各家商业银行将按照要求上交房贷风险压力测试的结果。此时正值美国次级抵押贷款危机爆发，这个测试的结果将从某种程度上揭示中国房地产贷款风险程度，并为房地产贷款政策决策提供依据。

6成分水岭

银监会7月特急文件，要求银行展开"房地产贷款业务风险压力测试"，尤其提到进行个人住房贷款成数专项压力的测试。银行被要求模拟如果个人住房贷款成数下降到65%、60%、55%、50%的四种情况下，个人房贷的量和不良率等指标的影响。

"分水岭在60%左右。"一家初步完成测试结果的商业银行内部人士说，从分析来看，贷款成数下降到6成，还可以接受，如果降到6成以下，就可能引发市场的动荡，进而冲击银行。

按照他的分析，贷款成数在6成以上(含)的个人房贷，随着贷款成数的降低，不良率也呈下降趋势。不过他们却发现，6成以下的个人房贷，贷款成数和不良率之间没有明显的相关性，甚至，因为这个区间中的贷款，很大部分是因为银行审贷人员在审查审批中，对于信用等级低、偿债能力弱、抵押物状况不佳的借款人，往往核给较低的贷款成数，相反这部分人反而容易产生不良。

因此，他认为，将贷款成数调至6.5成或以下，仍然有可能使得不良率提升。

另一方面，大幅提高按揭贷款首付成数，不少人将没有足够的资金实力购房，从而造成房地产市场萎缩，有可能带动房价进一步向下调整。据他分析，但是如果下降到5成，银行的房贷业务将会大幅缩减，甚至出现负增长。

另一家国有商业银行的内部人士说，他们的测试结果也大致相当，"不过，各个银行客户的贷款成数不太一样，可能有细微的区别。"

贷款成数是对需求调控的重要手段。2005年，央行曾对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由当时的20%提高到30%。不过，当时并不搞一刀切。目前各大银行对于首付款基本上90平方米以下，20%以上，90平方米以上，30%以上。

15%警戒线

按照银监会的要求，各个银行还要模拟，房地产抵押品价格下跌10%、15%、20%三种情况下，银行的房地产开发贷款余额、土地储备贷款余额、个人房贷余额和不良率等指标发生的变化。

"衡量风险的一个重要指标是，房价下跌是否出现抵押不足的危险。"一家国有商业银行上海分行的个贷部负责人说，比如，购房者按照房子评估价的80%获得贷款(抵押率80%)，如果房价下跌30%，则购房者就可能不愿意还款，贷款可能会出现不良，因此银行发放贷款时，抵押率越低，风险越低。

记者未获得银行房地产开发贷款的抵押率情况，不过部分银行目前的个人房贷抵押率主要集中在60%-80%之间。

下一篇：沪商业银行　推出判断第二套房房贷认定新标准

特别推荐

• 更多>>