房贷宝典 提前还贷早还晚还都能省息绝对省钱

年底将至，很多房贷客户考虑提前还贷，但有专家指出，如果还款已经到了后期，就不要提前还款了，因为这时候节省的利息不多。甚至有少数“专家”提醒借款人，在还款后期提前还款不合算，因为银行“提前”收取的利息是不会还给借款人的。真正的银行房贷专家告诉记者，上述观点并不正确，银行从不提前收取贷款利息，借款人手中有了余钱，任何时候提前还款都能节省利息，其节省的利息是还款以后少占用银行资金产生的，而不是银行将以前的利息返回给借款人带来的。

房贷专家解释，银行计算房贷利息是按照借款人占用银行资金的多少按月计算的，不满一个月则按天计算，只要借款人占用的资金减少了，下个月的利息就会减少。举例来说，借款人借款50万元，无论其采用何种还款方式，因为第一个月没有归还过本金，所以其利息的计算都以50万元为计算额度，而第二个月起则根据不同还款法归还本金的多少计算出剩余本金的额度再计算利息，剩余的本金多，利息就多，剩余的本金少利息就少。在整个还款期内，任何时候你提前归还本金，在次月计算利息时本金总额都要减去归还的部分。也就是说，你在还款第一年提前归还2万元，与在还款第10年提前归还2万元，一样都能在提前还款的次月少付2万元借款的利息。

房贷专家建议，借款人考虑是否提前还款，不宜以剩余还款期限多少为主要考虑因素，而应该以手中的资金有否投资渠道，能否获得高于房贷利率的投资回报为判断标准。如果没有就应该提前还款，哪怕还款期限只剩下一两年甚至几个月的时间，也能省下一定的利息。

如何确定提前还款的方式？

房贷专家告诉记者，如果要尽可能节省利息，就选择归还本金速度较快的方式。比如，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短的方式就最省利息。另一种方法是将每月还款额减少，保持还款期限不变，这种方法能减轻月供负担，但由于归还本金的速度比第一种方式慢，所以节省的利息相对要少一些。

用基金定赎还房贷

大部分基民知道购买基金有定期定额的手段，但很少有人了解,基金赎回也可以选择定期定额的方式,这叫基金定赎。

有人把基金定赎形象地比喻为基金倒着定投,投资人在每月的固定时间、按个人的要求由银行将固定份数的基金赎回并返还给投资人。定期定额赎回满足了投资人多方面的特殊需求,尤其适合对偿还房贷、赡养父母、孩子教育、自己养老等每月需要一笔固定支出的投资者。专家建议,对于以子女教育、个人养老等长期理财规划为投资目标的投资者来说,都可考虑采取定期定额赎回的方式。

对于每月需要偿还房贷的市民而言,基金定赎提供了一个不错的选择。比如，借款人可与银行签订相关协议，每月他工资到账的那天,银行自动划扣一笔固定的金额到客户的基金账户,帮他申购基金；而在下一月的房贷还款日前两天,银行自动帮他赎回一部分基金用作还款。定投和赎回的日期和借款人发工资、还房贷的日期环环相扣，如此，借款人可以方便地投资基金、偿还房贷。

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