面粉真的贵过面包 杭州地价缘何频频高过房价？

眼下相当多的房地产企业，“不是已经上市在增发，就是走在上市的路上。”随着国内房地产市场格局的不断改变，房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现在人们眼前。下面这篇深度报道，有助于读者了解目前杭州地产市场的真实情况。

土地市场频爆“天价地”

１１月８日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积１４.４公顷的地块，挂牌底价为４亿元左右，最终被重庆龙湖地产有限公司以１５.４２亿元的“天价”一举摘牌，创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本，远超出当地住宅目前每平方米７０００元的售价。

在挂牌现场，当报价员报出这一价格时，许多开发商不敢相信自己的耳朵，让报价员“再说一遍”。

上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高：土地出让面积５.４公顷，容积率１.２，出让总价１３.０１亿元，楼面地价高达每平方米２万元。而４个月前新江湾城Ｄ１地块的“地王”价是每平方米１２５００元，上涨了６０％。

ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹感慨：地价已超出常理，就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解，因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。

“怕了！”易居中国研究地产分析师杨红旭针对市场频爆“天价地”，尖锐地指出，“一些地产商有点儿脑袋发热，买房人看高地价高房价，更战战兢兢”。

不单单是上海，记者了解到，南京在７月下旬诞生江宁“地王”之后，８月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场，南京市国土局竟然三次提醒：“希望各位开发商沉着冷静，理性应价。”但最终这一地块还是从底价５.７亿元一路拉升到２２.５亿元成交。

闪亮登场的“地王”不断创造着新纪录：北辰实业等以９２亿元竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高记录；苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块，楼面单价高达６.６９万元/平方米，成为国内单价最贵“地王”……

开发商缘何近乎疯狂地去抢地？房产专家蔡为民说，眼下，有些公司获得土地的目的，未必是为了即期建设可售房源，只是作为资本市场的融资筹码。股市行情的看好令一些别有所图的房企红了眼。

资本市场与楼市联动，要上市先拿地

今年以来全国房价加速上涨，助推了开发商对后市的超乐观预期。

“在这一轮竞价储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场。大企业则不断加大融资投放到土地储备上，因为这可以直接推高公司的未来发展评价。

今年７月，金地集团定向增发１.７３亿Ａ股，成功募资４５亿元。８月，金地集团又发布公告，拟发行不超过１２亿元人民币公司债；８月，万科Ａ股增发募集资金１００亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录……

地产股表现良好，给上市公司通过资本市场融资创造了机会。据不完全统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过１０００亿元。

杨红旭分析，这固然与土地供给偏少有关，但更重要的是，资本市场与楼市发生了联动：准备上市的房地产公司必须拼命储备土地，以便提高ＩＰＯ发行价格，从股市圈得更多资金。譬如，重庆龙湖地产正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市高地拥有土地，可以大大提升“公司价值”，所以一掷十亿金。已经上市的房地产公司，通过ＩＰＯ圈钱上百亿元，或通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿元、逾百亿元，巨量资本在手，必须持续地储地，否则中报、年报业绩上不去，股价就维持不了，公司大股东、管理层的利益将会受损。

近几年，不断有开发商发表言论，将房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说，土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢？

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