经适房新政拟重划购买人群 望实现“无缝对接”

好事多磨

几易其稿的《经济适用房管理办法》（下称“办法”）再次面临“修正”：原定9月底完成修订并印发全国执行的这项政策，出台日期已调整为“年内”，届时，沸沸扬扬的经济适用房制度改革将告一段落。

导致“办法”再次被“修正”的，是国务院希望实现“经济适用房与双限商品房实现‘无缝对接’”的政策意愿。如今，相关主管部门希望能够通过廉租房、经济适用房与双限商品房构建一个“全覆盖”的住房保障体系。

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无缝对接

就在修订“办法”的执行者们认定工作已近尾声之时，“变数”又至。在今年8月全国住房工作会议将经济适用房对应人群调整为“低收入者”，并将双限商品房确立为解决中等收入者住房问题路径之后，国务院近日再次提出要求，通过“办法”的修订，实现这两大住房产品对应人群的“无缝对接”。

“所谓无缝对接，强调的是两个群体的过渡。”11月29日下午，消息人士告诉记者。“经济适用房对应人群调整后，产生了一个虽高于经济适用房购买标准，但购买双限商品房又比较吃力的群体，强调无缝对接，就是要通过修订经济适用房政策，解决这一群体的住房问题。”

建设部政策研究中心副主任王珏林回忆说，8月的住房工作会议把经济适用房的适用人群调整为低收入家庭。此精神甫一出台，一些地方政府旋即对经济适用房购买标准进行调整，在北京，一人户家庭年收入须低于22700元，方能符合购买经济适用房购买的标准，相对于此前6万元的标准，新标准大为提高，大量原本可以购买经济适用房的人群，被排除在外。这其中，相当一部分人实际上无力承担购买限价商品房的支出，这类住房价格通常只低于周边楼盘平均价格的20%，又不允许购买经济适用房，于是，这一“空当”便凸现出来。

日前，国务院总理温家宝访问新加坡期间，公开表示，经济适用房应主要针对“中产阶级”。而目前建设部着手对“办法”的再度修订，即是针对这部分“空当”，“具体工作正在进行，年底之前应有结果。”消息人士告诉记者。

既往不咎

虽然在“针对人群”问题上，“办法”仍在继续修订。不过，在经济适用房的另一个敏感领域——政府回购方面，“办法”的修订已经基本定案，建设部内部人士告诉记者，对于外界争议许久的回购问题，修订过后的“办法”将给出细化的、明确的解释和执行路径，修订完成之后的“办法”，将明确经济适用房“有限产权”的特殊属性。

记者了解到，“办法”对于回购问题，将采用“不溯及既往”的原则，即回购只牵涉新建经济适用房，同时，修订的“办法”还将给出划分新旧经济适用房的关键时间结点。

“回购问题只针对24号文件出台后的新建经济适用房，以前的遵循既往不咎的原则。”消息人士向记者透露。

所谓24号文件，即是2007年8月13日，国务院正式公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。在这份文件中，明确了对经济适用房的再上市交易由政府统一回购的基本原则，而在此前，主要大型城市也已经开始对此方式“进行试探”，一度引起各方激烈争议。

上述消息人士告诉记者，对于涉及回购的“新建经济适用房”，将统一要求在购房合同中补充或添加关于回购的协议内容，购房者必须承诺遵受“再上市交易由政府优先回购”的条款，方能购买经济适用房。通过如是流程保证回购在法律程序上的“公平与正确”。

至于新旧政策交叉期间开工建设的经济适用房如何处置的问题，正在修订的“办法”将基本不会涉及，建设部的思路是：由于地方之间情况各有不同，不适宜出台统一的处置办法，这部分内容将交由地方政府制定解决办法。

11月29日，记者就上述问题向北京市建委咨询，得到的答复是，目前对存量经济适用房回购问题尚未有新的规定下发，在此期间，所有者可以以“平价”挂牌，进行再上市交易。

完全覆盖

记者了解到，当下“办法”的修订工作仍由住宅产业司开发处负责。11月30日，建设部一位官员向记者表示，目前对经济适用房管理办法的反复修订，一是为了完善经济适用房制度本身，同时也是为了实现“下与廉租房，上与双限房”的有效衔接，“把应该享受住房保障的人群，都覆盖进住房保障体系”。

“对基本没有能力购房的人，国家采取救助性的廉租房政策，24号文的目标是应保尽保。同时，对有一定能力但购房有困难的‘夹心层’，启动限价房等援助性措施。中等收入及以上者，则可通过个人与业主各交一部分的互助方式，譬如公积金贷款，来实现他们的居住梦想。”

针对今年以来一系列住房保障政策的陆续调整，建设部政策研究中心副主任秦虹更愿意回归到基本点探讨问题，显然，这一切的目的十分明确——建立一个完全覆盖“应覆盖人群”的住房保障体系。

在中国社会科学院城市经济专家倪鹏飞看来，无论是“经济适用房与双限商品房”的“无缝连接”，还是最终明确的回购政策，都是围绕“全覆盖”这个目标进行的。

“现在低收入群体的住房保障基本上有了制度保障，中等收入人群中的收入较高者，也有了双限房解决居住问题，最容易被遗漏的，就是中等收入人群中的中低水平收入者，现在‘办法’注意到了这个问题，在完成修订之后，制度层面就有了比较全面的覆盖，而全覆盖在执行过程中，政府拥有多少房源将至关重要，回购恰恰解决的是这一问题。”他说。

而更深远的意义在于，一个健全的住房保障体系完成了全覆盖之后，将大量分流商品房市场中的购房需求，一方面降低购房的刚性需求，另一方面，从根本上改变房产投资产品的未来预期，那时，或许将是中国住房市场风平浪静之时。

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