冯仑:未婚女青年推动当期房价上涨是中国特色

由《中国企业家》杂志社主办的“2007(第六届)中国企业领袖年会”于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。新浪财经独家网络支持。以下为万通集团董事局主席冯仑参加“房地产的‘资本时代’”分论坛讲话实录。

冯仑：我觉得很有趣，今天是礼拜天，而且不到9点大家来了这么多人讨论房地产，大家一定不是追求真理的，是来窥探真相，好象想听点真经，大家可能会很失望啊。我们在这里谈这个话题已经成为公众话题，谈了很多，谈到现在还再继续谈，可见这个领域里要看到真相和追求真理是很不容易的事情。

我先说一下张醒生的开场白太没有历史观点了，就像郁总和任总说的，它是儿童时候的游戏，那时5岁时候已经是这样了，现在都20多岁了，5岁穿开裆裤是天真，20岁穿开裆裤是流氓。现在老是说那时候这个那个的时候，所以你要有历史观点，任何行业，加工业、制造业在5岁的时候也是随地大小便的，那时候不是儿童自己不懂要上厕所，而是家长没有把他领到厕所，家长有责任。任何行业初期的时候，如果有不成熟，不完全是企业的问题，有社会、体制各种各样的问题。到十几岁为什么不穿开裆裤了，因为家长告诉他应该上厕所。所以随着市场经济的体制不断完善，政府说不能搞这个，大家就不搞这个，于是规范了，于是由天真走向成熟，由成熟变成体面，由体面变成任总这样的偶像。包括媒体，总是说儿童时代，那就没有历史观点。现在经过三个时代，郁总讲的非常清楚，我们已经步入了青年时代，我们已经知道怎么正衣冠、怎么样走路、怎么样跟人打交道，已经20多岁了，房地产已经20多年，进入这样一个进步和成熟的时代。

我们今天讲到的资本市场，资本市场是什么？相当于大姑娘出嫁，就是把你最美好的拿去给人家看，让婆婆看，过去在家里早上不起来没人看，老娘还会给你煮早饭。但婆婆就不可以了，就站在门口喊，要收拾干净。基本是资本时代，即使是大姑娘出嫁也未必生儿子。现在所有上市公司都收拾干净了，到各种地方经受投资者的眼光挑剔，经过政府部门的审核、经过客户包括网上不断的批评，最后上市了。上市以后是否意味着幸福呢？就像所有在座的男人女人出嫁、娶媳妇了幸福了么？大部分应该是“日子”，而不是“幸福”，日子就是活着，上市房地产公司依然如此。举个例子来说，大陆主业务为房地产的A股的这些公司，大概100家，今年再融资有多少呢？不到10家，不到10家融资的份额是380亿，2/3集中在三家公司身上，那也就是说100出嫁的新娘生儿子的不到10个，生大胖小子的是3个，你的份额非常小。

所以事实上这么多年回过头来看去年，甚至看明年，明年我估计还要少，政策又有调整，为什么调整呢？最近在前段时间网上、媒体上提出一个非常有趣的小问题，但是现在变成大话题了。我最近老开玩笑说现实生活中的确很热闹，有很多小问题变成大话题，有很多大问题变成小话题。比如某女明星走光了，全国人民像过年一样天天议论，这就是小话题变成大话题，成为报纸的头条。老太太吃不上饭，多大的问题啊，却成了小话题。比如有一两家公司再融资超过100亿，于是有记者或者其他热心人描绘了一下，就说资本市场上圈钱、捂地、囤地、捂盘、涨价，涨价以后暴利、暴利以后资本市场再圈钱，这就是典型的小问题大话题，为什么呢？刚才任总讲了，再融资1000亿，在整个房地产投资当中不到10%，不到5%。在这个5%里能够按照刚才说的可能就是个别是不是有，占多小的份额，典型的小问题变成大话题，大话题以后明年房地产再融资基本上不能嫁了，已婚青年要计划生育了，已经怀孕的要做流产了。整个的日子要进入资本市场现在也是小荷才露尖尖角，刚才开始的时候，不能变成大话题，都是小问题。刚才讲了几个数字，明年即使是进入资本市场的企业本身可能的再融资机会也微乎其微在A股，A股市场部好反应在香港也会反映，最近碧桂园在上市，所以很快便成了所谓进入资本市场无非是上市的地产公司，实际上明年也都要计划生育。主要是明年练身材，结构性调整就是练身材，生儿子明年要慢了。

青年20多岁了，已经知道怎么文明来做房地产、怎么知道规范进入市场参与合理、理性的竞争，我们都懂了，而且我们在资本市场也经历了各种投资者的教育，经过了政府的监管提示和督促，这方面都有很大进步。即使这样，我也提醒大家，也未必结婚了一定能生儿子，一定还是要锻炼身体，保住自己的容颜，争取以后的机会，慢慢把日子过下去。

主持人：感谢冯总用大家都懂的原则，我要澄清一下，我说的是网上说的。

冯仑：我讲现在一个现象，“未婚女青年推动房价上涨”，是统计局没有统计进去的事情。我们现在房价上涨跟需求有很大的关系，至少少算了50%，如果政府说有100个人要买房，实际要买房至少有150个。我做过很多随机的调查，不完全统计，年轻女孩，没有房子嫁不嫁，90%的女性没有房子是不嫁的，待嫁的年龄25岁到30岁，把买方的年龄大大提前了。另外现在是独生子女，这些女性也是独生子女，最后6个人凑首付，两个人供房贷，是中国目前的现实，所以给待娶的男孩子压力非常大。几个小姑娘说最低最低男孩要有首付能力。

主持人：是不是意味着提高首付的支付标准会造成更多人找不到对象？

冯仑：的确如此，但适婚人群有话语权，所以给市场感觉巨大的不满，这个东西也是小问题大话题。如果说我们假定政府强制规定35岁才能买房，这个问题就解决了，25岁要买房，在全世界都很难，而按照25岁收入的统计，他们是买不起房的。第二中国人的财产关系不是以个人为单位做理财的，而是以家庭，家族。一个人在中国，只要一个家族挣钱买几套房，至少买3到5套，给你老娘买了，能不给丈母娘买么？而这些人统计上都是买不起房的，但事实上都买了。这样特殊的财产管理和西方不一样，西方不可能给子女买房。所以这些东西都是统计局报表上不统计的，所以我叫“未婚女青年推动房价上涨”，我们要看中国社会的情况以及我们的文化、传统，以及当年计划经济的政策造成今天需求结构，而不是按统计数据看的，需求比统计数据至少多一半，还是非常善意关心未婚男女青年的。

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