增资入股 收购海外资金“转战”二线城市房地产

我国对外资涉足房地产业的限制逐渐“扩大化”，而与此同时，以海外投资基金为代表的国外资本，正通过增资、入股、收购等“曲线”方式，加快进入二线城市房地产市场的步伐。[专家解读新的“限外令”：中国拒绝“两高一资”]

业内专家指出，新版《外商投资产业指导目录》使外资直接进入国内房地产业变得日益困难，但是，在二线城市，海外投资基金以PE的方式涉足房地产开发，并没有面临太高的门槛；与内地房地产企业合作，“注资?圈地?开发?做强?上市”，成为了他们获得高回报的有效“路线图”。[外资投资中国地产热情不减 从中小城市曲线进入]

二线城市受青睐

戴德梁行一位分析师表示，目前他们接到很多国际客户的查询，绝大多数都是有关投资内地二线城市的机会，其中有投资基金更要求将全国20至30个二线城市进行比较，向他们推荐最具投资价值的城市。显然，在继追捧中心城市的商业地产和住宅项目之后，嗅觉敏锐的海外基金已经把触角伸向了内地的二线城市。

国家统计局数据显示，今年1至10月，全国房地产开发企业资金来源为28864亿元，增长40.2%。其中，国内贷款为5611亿元，增长30.1%；利用外资483亿元，增长67.6%；企业自筹资金9317亿元，增长38.0%；外资增长速度明显高于内资。外资投资房地产虽然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量资金已逐步向二线城市转移。以苏州为例，今年前三季度，该市房地产开发资金中，国内贷款同比增长87.2%，自筹资金同比增长73.9%，而利用外资则同比增长3.3倍。[统计显示今年前3个季度17亿美元外资在上海买楼]

戴德梁行一份研究报告指出，受惠于外资涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武汉等二线城市。而另一家国际物业顾问仲量联行发表的报告也显示，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而一线城市的预期利润率则在10%?20%之间。

业内专家指出，二线城市相对高的利润主要有两方面原因，一方面是城市化进程的加快，二三线城市的住房需求不断增加；另外一面是二三线城市的劳动力充裕、管理成本低、土地低廉，开发商的综合成本可以大大降低，预期回报率就会大幅提高。此外，多数二线城市有招商引资的冲动，因此对外资进入的门槛也相对较低。

私募股权投资渐趋流行

活跃于二线城市的外资中，私募股权投资基金格外显眼。他们与国内房企合作，一方面使得这些企业在宏观调控下获得“渴求已久”的资金，另一方面，也是通过顺畅的退出机制，使自己获得高额利润。[外资撤退上海楼市狂跌 限外令冲击掉头中小城市]

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