上市前夕龙湖地产做大资产盘

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龙湖通过近期一系列动作，实际上早已突破了初期重庆区域龙头地产商的形象。

目前，龙湖在重庆项目为6城市中最多，二级开发项目11个，一级开发项目2个；在成都，二级开发项目5个，一级开发项目3个；今年下半年进入西安，目前有2个项目。加上，新近进入的上海2个项目，龙湖俨然已是全国一线开发商的布局。

“业态丰富，在投资层面为龙湖提供了较大的选择空间。”龙湖上海公司某高层说。

不过，龙湖近期声势浩大的扩张举动，尤其是在上海以楼面地价过万的价格拿下上海青浦地块，依然遭到业内的一些质疑。

对此，这位龙湖高层解释，龙湖拥有一个非常严格和谨慎的投资决策体系——投资决策委员会，这也是龙湖在土地市场上对价格判断有充足信心的关键。投资决策委员会类似于一个基金，拥有包括渠道、资金等各方面的优质资源，当地区公司发现有好的投资项目，地区公司就该项目作出一个规划预案，通过一个经济测算模型，涉及市场、销售进度、建设成本、设计研发等方面的近上千个变量，最终得出该项目投资收益的13个经济指标，作出这样一个预案后，由地区公司的总经理上报集团投资决策委员会。投委会成员来自营销、财务、研发等各个部门，就该项目地块作出一个投标价格。

“在这样一个严格谨慎的投资决策体系保证下作出上海青浦土地的投标价格，最后成交价龙湖完全能够接受，其实并未到达龙湖自身所作出的投标价格最高点。”据了解，龙湖的银行授信达到120亿元。

圈地

12月5日，龙湖地产与西安市曲江区签署协议，准备投资30亿元开发大唐不夜城。

这是继龙湖地产东进上海之后的又一动作，此前，龙湖地产在上海击败众多地产豪强，以15亿元拍得一块土地，更早之前，龙湖地产更是砸下100亿元，准备开发重庆合川钓鱼城。

截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平方米、规划面积191万平方米。

重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（下称“中原地产”）一副总经理认为，龙湖地产做实资产主要是为其上市做铺垫。“在重庆就只是一个地方地产公司，进入北京、上海等才算得上是全国性地产公司，这也将提高其上市的估值。”

借助今年楼市的火爆，龙湖地产的销售回款大幅增加，重庆当地市场人士估计，今年龙湖地产的回款在90亿元左右。

合富辉煌一人士介绍，龙湖地产天津公司也已委托一家全国性的地产中介对当地市场进行分析，为拿地做准备。

龙湖目前已经进入的城市包括重庆、成都、北京、上海、西安、天津六个城市。加上在重庆本土市场继续深耕，粗略估计，一二级开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米。

在销售收入方面，从2003年－2007年，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元，2007年到目前为止已经完成的销售收入为80亿元，预计到今年年底可达90亿元，2008年预计项目销售收入150亿元。

此外，截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平方米、规划面积191万平方米。

扩张

得益于今年楼市的火爆，龙湖地产的资金可谓空前的充裕。“今年楼市好，龙湖地产开盘的个数不少，价格也不错，回款自然很多。”何伟坚说。

龙湖地产公共事务及公司传讯集团高级总监王桐也曾表示，龙湖地产今年全年的销售总额预计为60亿元－70亿元人民币，有望冲击80亿元－90亿元。

2005年，龙湖地产销售总金额21多亿元，成为西南地区第一家年销售额突破20亿的房地产开发企业。2006年，龙湖地产销售也不过36亿元。

2007年近100亿元的销售回款使其并不缺乏扩张的“子弹”。一个例子是，今年上半年，龙湖地产先后将5块土地进行了抵押，而下半年则只在11月抵押了西永组团ｕ2－7102地块。

国内某著名投行的项目经理告诉记者，现在希望投资龙湖地产的基金很多，不过，“龙湖地产不是很感冒”。

对于上市进展，何伟坚透露，龙湖地产将在明年成行，“现在已经不是一个好时机了，正是宏观调控的关口，卖不了好价钱。”

“龙湖多年的发展经历了产品差异化——产品扩张——区域聚焦的扩张战略几个阶段。”上述龙湖高层介绍，“区域聚焦战略还有利于保持一个高投资强度，龙湖在未上市之前，规模可能不如已经上市的开发商，但如果后者一年200亿投入10个城市，而龙湖有100亿元投入3个核心城市，反而能取得相对优势。”这位龙湖高层解释，这样可以在同等规模下，通过比其他企业少进入城市而弥补规模上的不足。

龙湖把香港开发商新鸿基的发展模式作为自身发展的标杆，重视区域聚焦及高资产周转率。

龙湖地产一位内部人士则告诉记者，龙湖的选择是，在同等规模下，比竞争对手进入的城市少；追求在进入城市中的领先地位及市场份额；而产品集中于中高端市场，寻求多业态的发展。在接下来，龙湖将适当发展具有高增值潜力的城市地标性投资物业，提升区域价值。

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