第二套房贷政策激起波澜一片 投资性需求被抑制

随着近日央行和银监会再度联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，“第二套房贷政策”成为杭州楼市最热门的话题。

今年9月底，在全国楼市一片沸腾之际，央行和银监会出台《加强商业性房地产信贷管理的通知》，对第二套房实行“首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。短短两三个月内，其政策效力就开始在国内一线城市显现，并逐渐渗入二线城市。12月，央行和银监会查缺补漏，再度联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，将“第二套房”的定义框定在一个更为严格的范围内，“以借款人家庭为单位认定是否为第二套住房”、“已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行”，这无疑将房地产市场推向了更微妙的关口。

距离新政实施不到十天，市场各方对此仍有许多疑问：严厉的房贷新政细则，能够完全抑制楼市的投机性需求吗？政策漏洞还有哪些？这一板子会不会打偏？ 

一笔账目：第二套房的还贷压力骤增 

胡先生最近在二手房中介公司看中了闲林山水丹枫苑的一套总价84万元的房子。中介公司经纪人告诉胡先生，按照现在的按揭贷款程序，办出贷款肯定要明年了。由于早些年胡先生已贷款购买了市中心一套50多平方米的房子，根据目前央行和银监会关于房贷新政的规定，胡先生买下闲林山水这套房子，将会被视为“第二套房”。

第二套房的供房压力到底要增加多少？华邦地产客服部经理俞碧红为胡先生算了一笔账：总价84万元的房子，首付40%，约为34万元，需按揭50万元。在这样的情况下，第一套房的房贷和第二套房到底相差多少呢？我们以等额还款法来计算一下。

两者相比，后者每月要多还601.16元，20年总共要多交给银行144179元。

如果胡先生采取等本还款法，假如是第一套房，首月还款额4856.46元，20年的总利息为334162元；若执行第二套房的贷款利率，则20年的总利息为432445元。两者相比，后者要多还98283元。

这么一算下来，胡先生有点傻眼，第二套房的成本还真是不低。

“提高首付比例，有些购房者还能咬咬牙凑出来，但是贷款利率提高，对他们来说却是一个大影响。虽然利率从8.5折提到1.1倍，看上去只差25%，但是按照复利计算，实际利息相差可能超过30%。”杭州一家银行的相关负责人表示。

一种效果：投资需求将被抑制大半  

受房贷新政的影响，最近杭州二手楼市已经频频出现房东降价抛售的情况，而购房者的摒牢观望态度，让二手房成交量连续下跌。一位业内人士说，这其中，原先有较多投资客的区域板块首当其冲，江干区尤为明显。

在一手房方面，房贷新政的影响力也是颇为显著。“原先一直红火的杭州楼市，似乎一夜之间就冷了下来。”某楼盘的一位售楼人员感叹。从杭州透明售房网的数据也能明显感觉到这股“寒流”：预定量和成交量出现下滑。相关数据表明，12月10日至16日这一周，杭州市区（不含萧山）一手住宅房源成交再次出现大幅缩量，单周成交量为585套，环比缩减了26%，创下今年6月以来的最低。其中杭州主城区商品住宅仅成交384套。

在开发商眼中，房贷新政将会在很大程度上影响到购房者的心理预期。“现在外地一线城市出现楼市价量齐跌的反馈，二级市场上也不时出现降价抛售，再加上比较严厉的第二套房政策细则，这些信息综合在一起，传递给购房者的是宏观调控组合拳接连不断、楼市将面临拐点。”西房集团营销中心的李国政说。最近一直在忙交付事宜的他，经常被客户问到如何看待后市。他感觉到，投资性需求已没有像过去那么多了。

不过，也有开发商表示，“也有一些客户比较乐观，认为跟CPI涨幅和其它投资收益相比，房产仍然是财产保值最为稳妥的途径，只是这个财产保值的门槛比以前高了。”

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