大话地产-杭州易居房地产研究所所长助理 田雨

杭州易居房地产研究所所长助理 田雨

易居中国是专业的房地产机构，杭州房地产作为易居中国下属的，对中国23个城市进行专业研究的机构，我从房地产市场研究的领域来为我们丁桥、华丰板块做一个简单的盘点。

首先我给大家展示一下（图），这是我们开发的关于对全国将近30个城市进行全面的市场研究的一套体系，我们看一下这是杭州市目前的一个土地拍卖和存量的全图，这些红点代表了杭州所有已出让土地的基本情况。这是（图）丁桥和华丰两个主要区域的土地存量情况，红点基本上都是目前已经拍卖的，还没有进入开发阶段的存量土地，我们看一下丁桥板块周边土地的存量情况（图），我现在根据这些情况我简短做一下剖析。

首先，我基本上通过土地价格，一二级市场规划深度挖掘做我们易居中国的简单看法。

首先是土地价格情况，近期我们广宇集团以将近4000块钱一个平方拿到这个土地，作为丁桥板块定位这么高的程度代表什么意义呢？这是丁桥、华丰板块近两年来土地价格的上涨趋势，应该说是整个近期土地市场板块价格增幅是明显的偏快，我们把视角放在杭州市全市，我们看一下三墩、九堡和丁桥华丰板块市政的情况，丁桥华丰板块商业成熟度不是很高，所以说这三个板块从先天条件讲，它的开发条件是相当的。

从楼面地价上来看，我们2007年土地地价相比九堡明显比丁桥高很多，从这个角度来讲，丁桥和华丰板块土地成交均价还有土地涨幅明显不如三墩板块和九堡板块。

我们简单的看一下，应该说杭州整个城市开发，不论是西进还是东扩速度比较快，唯独“北伐”的阻力比较大，所以目前还没有感受到联动的效应。我们再看一下城西的崛起，城西的崛起是从1998年开始的，聚集的人口超过15万人，这个情况在当时的丁桥还是属于整个杭州现在老的工业区。

再看一下（音）沿江板块，我们现在的九堡板块未来可能要成为我们整个沿江板块的一个核心，我们丁桥华丰板块，从目前的发展来看收益的可能性也不大。丁桥华丰板块目前对地铁效应的聚集有没有呢？我们觉得目前来说，地铁效应对丁桥华丰板块还没有任何太大的优势，还不属于第一阶段，所以错过了一点发展的契机，间接收益的应该说是九堡板块。
   
由于种种，杭州向北的城市更新速度较慢，我们看一下交通规划，前阶段公共交通数量也不足，而且各种铁路，各种各样的交通对它的阻隔是比较严重的，这个是简单描绘了这个板块周边道路的情况（图）。再看一下周边，商业配套成熟，但是总体的水平比较低，更多的服务于本地的居民的商业，而且由于丁桥华丰板块既处于工业区，又处于物流中心的集散地，环境到目前为止还不是特别好。
  
再从商业配套来看，现在目前在上海的人均的商业面积的体量大概是1：1.1平方，对于杭州来说，这个面积是1：1.8，丁桥华丰板块我们目前的规划商业面积是40多万方，从这个角度来说，丁桥华丰板块未来的商业空间容量是非常大的，而且具有很大的潜力。

我们做一个未来的预期对比，丁桥板块我们觉得目前它的对比的优势明显要比其他两个板块好很多，九堡板块既占了未来大杭州规划的优势，同时它是轨道交通重要的节点；三墩最大的优势是板块的发展成熟度比较高，然后它居于成熟区域是最近的。
   
我们再看一下市场的简述（图），作为亿城嘉园这个项目来讲，先前九个月的销售比较平淡，但是2007年五月份开始到2007年六月份，它的成交量非常明显，价格提升也是非常明显。从这个角度再看一下我们二级市场的对比，是一个低热和慢涨的过程。我们分别选了九堡的红苹果，三墩的亲亲家园还有亿城嘉园这三个项目来进行对比，亲亲家园月均价格涨幅是6.5%，红苹果是4.3%，亿城嘉园仅为2.4%，涨幅明显低于另外两个板块。

对快速道路的正面预期，业内普遍看好，但是由于没有大型商业配套，所以这个板块吸引不了投资客的目光，所以在外地的知名度目前还是严重低估的。

我们大家都知道所谓新镇建设就是基本上属于全新开发新社区的项目，它分为三个阶段，第一个阶段是“卧城”阶段；第二个阶段是“卫星城”阶段；第三个阶段是“新城镇”阶段。我们可以根据开发商的投资能力进行预测，然后是根据适用土地大小和市中心疏散人口计划进行预测，第三是根据三种产业进行预测。

新城镇不同于卫星城镇的特点主要是哪些呢？不仅仅局限于居住，可能在内部平衡居住和工作；新镇内以快速交通代替普通交通，同时提供足够的服务设施和满足人们的生活需要。我们看一下这三个板块的地位，看一下丁桥板块、九堡板块、华丰板块，不妨都理解为杭州的新城镇建设，只不过它们的地位和开发阶段不一样。丁桥还处于我们刚才说的“卧城阶段”；九堡板块已经是杭州东部的一部分，今年楼市的“卫星板块”，所以和下沙可以称为“卫星城”。

我们再看一下丁桥和华丰板块的新坐标，和周边的板块共同发展成为杭州东北部的卫星城。丁桥板块不能作为独立的板块来看，因为它是连接长睦居住区、半山田园居住区和天都城的核心区块。它未来会成为40万规模的卫星城，这个卫星城不仅仅是居住，很可能在卫星城内部会解决居住和工作共同的需求。

这是我们易居基本的看法。

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