房价下降是一种误读 或从“快牛走向慢牛”

仿佛在一夜之间，房价出现拐点的说法突然流行于世。

什么是“拐点”呢？“拐点”意味着趋势转折，以近年来房价步步走高的趋势来讲，出现拐点应该意味着房价开始走向下降。对此似乎有人同意，某些媒体开始寻找案例来证明这种判断。比如，楼盘各种各样的打折促销已经在广州轰轰烈烈地上演；再如，上海房地产交易服务网数据显示，11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。

但问题是，这样的销售案例和单个城市的数据就能够证明房价下降了吗？别的不讲，针对上述两个例证，可以非常容易地举出反例：比如，对于广州的打折促销，《楼市》杂志主编徐北婴通过长期跟踪房价发现，某些实力楼盘的价格其实是在“明降暗升”，因为有前期拼命抬价作支撑；再如，与上海房价下降相反的是，北京市房地产交易管理网项目预售价格统计显示，11月份，北京房地产市场住宅销售价格仍在上扬，以住宅销售热点区域望京为例，月初多数楼盘价格尚在16000元/平米的水平，到月底时已上涨到18000元/平米水平。

显然，面对如此复杂的局面，跟随地产大佬大谈房价出现拐点肯定存在问题。从现有的情况来看，房价下降只是媒体的个别调查，没有官方的统计数字佐证，即使是上海和北京的房地产交易数据，也不过是媒体采访时的取样，而不是官方的正式发布数据。官方的统计倒是有两个，但可以证明的根本不是房价出现下降。其一，国家统计局12月17日公布的11月份“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，同比上升2.67点。这是自今年3月以来连续8个月环比攀升。其二，国家发改委价格司司长曹长庆12月13日在接受中国政府网在线访谈时表示，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。

不难看出，官方统计数据没有显示出房价下降的趋势。对于万众瞩目的房价，本报曾经在封面做过三次报道，就像其中有专家表示的那样：“正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”个别城市的个别调整，根本不能说明全局性的问题。多年不见效果的各项调控政策，突然之间对房地产市场产生了巨大能量，是一件不可能的事情。以家庭为单位界定第二套房和收缩银根的做法，固然可以被解读为“压倒房地产市场的最后稻草”，但面对住房的刚性需求、面对物价上涨下银行负利率明显的状态、面对为了不让自己手中的钱贬值不得不投向房地场市场的民众、面对从来都是积极化解调控政策影响的地方政府，等等，刚刚出台的调控政策的效力，虽然在股市中对于地产股和金融股的影响有所显现，但在现实生活中的效力仍然有待观察。

在我看来，房价下降的论调，倒是可能有意无意地推动下述逻辑链条的出现：其一，有利于美化现有的调控政策，近期出台更多政策似乎不再有必要；其二，民众的心理预期发生了变化，对政府和房地产商的舆论压力会大大减少；其三，政策调控力度和民间舆论压力的双双走低，房地产商的日子当然就会好过些，因为调控政策的不可预期性会逐步减小。但其中存在的问题是，在房价局部性调整而不是全国性调整的情况下，房价下降论调中受益的不会是民众。道理很简单，房地产大佬们完全可以通过城市间的价格差来保证自己的收益。而且，有的城市房价下降，有的城市房价继续走高的不同格局，会逐渐消解原来民间舆论的统一性，从而对政策调整的要求出现意见分裂。

因此，对于房价是否下降的判定是“用事实说话”，而这个事实不能仅仅是局部性的事实，它应该在地理区域上连成一片，是一种全国性的事实。要想证明房价下降，必须出具让人信服的统计数据，而不是个别案例调查。何况，面对前期上涨幅度畸高的房价，为其出现一点点调整而欢呼雀跃显然为时太早。而且，物价上涨的状态下，民众工资并没有上涨，其相对于房子的剩余购买力不是提高而是降低了。为什么购房的观望情绪增加？有些人说民众对房价下降有心理预期，其实还有一点没有讲，因为物价上涨，民众对将来的担忧逐渐增加，已经没有那么多钱用来购房，这也是为什么11月份储蓄存款增加的原因之一。

从这个角度讲，对于房价是否下降的判定，不能只看绝对值，需要看相对值，要看是不是有更多的人可以买得起房子。退一步讲，即使是房价出现拐点的说法成立，这个“拐点”也不是走向下降，而是趋于房价保留在现有高度，或者说是房价从“快牛走向慢牛”。因为调控政策的目的不是让房价急速下降，否则整个经济体系不可能承受得起，而是令其在民意压力之下不要过于嚣张，需要与社会现状以及以民为本的执政理念协调起来。

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